賣方仲介費該用「獲利」計算？網友拋新觀點　業界：制度邏輯不同

文／M傳媒房產中心 M編

近日有網友在臉書《賣房知識家》社團發文指出，現行賣方仲介服務費以「成交總價」計算並不合理，主張應比照房地合一稅概念，以扣除成本後的「實際獲利」作為計算基礎，認為這樣才符合公平原則。

該說法引發不少討論，有人認為確實反映高房價下交易成本過重的現象，但也有業界人士指出，仲介服務費的本質與稅制設計不同，兩者並不能直接類比。

房產業者表示，目前仲介服務費的計算方式，是依成交金額按比例收取，核心邏輯在於「服務對價」，包含行銷曝光、帶看服務、議價協調、交易安全控管與行政流程協助等，這些服務成本與賣方是否獲利無直接關聯。

簡單來說，仲介提供的是「促成交易的服務」，而非針對「獲利結果」課費，因此採用成交總價作為基準，是為了確保計費標準一致與市場可操作性。

不過，也有學者指出，隨著房價上升與交易金額放大，現行按總價比例計算的方式，確實可能讓部分高總價物件的服務費負擔偏重，這也是市場長期存在的討論議題之一。

但若改採「扣除成本後計算」，實務上將面臨多重困難，包括成本認定標準不一（購屋成本、裝修成本、持有成本是否計入）、資料驗證問題，以及交易雙方資訊不對等等，將使制度複雜化，甚至提高交易不確定性。

業界人士分析，房地合一稅是針對「資本利得」課徵的稅制設計，屬於政府稅收制度；而仲介服務費則屬於民事契約中的服務報酬，兩者在法律性質上並不相同，因此難以直接套用相同計算方式。

目前市場共識仍是以成交總價作為計算基準，但在實務操作上，仍存在議價空間，特別是在高總價或競爭激烈的案件中，服務費比例有時會依市場狀況調整。

整體而言，此次討論反映的是市場對「交易成本結構」的關注升高，而非制度改變。隨著房價基期墊高與交易透明化程度提升，相關費用結構是否需要調整，也持續成為產業長期議題之一。