北台灣「千萬內買房地圖」擴大！深坑、平鎮跌破千萬　蛋白區出現修正潮

文／M傳媒房產中心 M編

全台房市進入盤整期後，價格結構開始出現明顯鬆動。最新實價登錄統計顯示，北台灣三都（台北、新北、桃園）今年第一季平均總價未達千萬元的行政區已擴大至十個，比去年同期再增加，其中新北深坑與桃園平鎮甚至出現「跌破千萬」的變化，引發市場關注。

千萬內買房區擴大　北台灣出現「價格分層」

以北台灣三都來看，台北市整體房價依舊全面站穩千萬元以上，幾乎沒有低於千萬的區域。

但新北市與桃園市則呈現明顯分化：

新北市方面，扣除交易量較少區域後，萬里、三芝、金山、瑞芳、深坑等行政區，平均總價仍在千萬元以下。

桃園市則更明顯，包括觀音、大溪、龍潭、楊梅、平鎮等區域，都維持在千萬內購屋門檻，其中部分區域甚至出現修正。

深坑、平鎮明顯修正　跌幅超過一成以上

觀察個別區域變化，新北深坑去年第一季平均總價約1,164萬元，今年降至約853萬元，年減幅達26.7%，跌幅相當明顯。

桃園平鎮則從1,148萬元修正至969萬元，年減約15.6%，同樣跌破千萬元關卡。

這波調整讓北台灣「千萬內買房區」不但沒有縮小，反而進一步擴大。

蛋白區鬆動　外溢行情開始降溫

大家房屋企研室襄理賴志昶指出，過去幾年北台灣房價快速上漲，讓首購族在都會區幾乎難以找到千萬元內產品，但隨著市場買氣降溫，部分蛋白區開始出現價格修正。

他表示，一些原本受重劃區題材或預售推案帶動的區域，如今在成交量縮減後，價格也逐步回歸理性。

同時，新北部分原本被視為蛋白的區域，因捷運建設與外溢效應，價格已逐步逼近蛋黃區，形成「蛋白追蛋黃、蛋黃不動、外圍修正」的市場結構。

低總價區仍有支撐　但結構已改變

在桃園部分地區，雖然價格出現修正，但像觀音、大溪、龍潭等區仍受產業園區與就業人口支撐，具備一定剛性需求。

不過市場人士也指出，這類區域過去受預售與題材推動較多，當資金退潮後，價格回檔幅度相對明顯。

M編觀察

這一輪市場變化，關鍵不是「房價全面下跌」，而是「價格分層更明顯」。

簡單講就是：

蛋黃區撐住
蛋白區修正
首購門檻被重新打開

千萬內買房不是回來了，而是市場重新把「可負擔區間」往外擴張。

但要注意的是，低總價不等於低風險，區域機能、就業支撐與未來人口流向，才是真正決定這些區域後續走勢的關鍵。