新青安貸款族的惡夢！寬限期內只繳利息　房價漲了卻無法套現　網哀：被政策騙了

【M傳媒財經中心／專題報導】

房價上漲的紙上富貴，如何變現？銀行審核的鐵則，讓許多計畫套利躺平的房貸族意外踢到鐵板。
「一年前用新青安貸款買了900萬的房子，現在鄰居成交價已經漲到1050萬了！」一位剛度過寬限期的林先生無奈表示。他原本計畫透過房屋增貸套現150萬的價差，卻被銀行以「未償還本金」為由拒絕。

知識傳媒 貸款達人 呂崑富 表示，寬限期內如果「只繳利息」恐成為增貸路上的絆腳石。而這並非單一個案，隨著新青安貸款核准戶數突破8萬戶，許多首購族正面臨同樣的難題。

新青安貸款的寬限期迷思

2023年8月上路的新青安貸款，以最高1,000萬貸款額度、40年貸款期與5年寬限期的「三高」優勢，吸引大批首購族進場。寬限期內只需支付利息的設計，確實降低了購屋初期的門檻。以貸款900萬元、利率1.775%計算，寬限期內每月僅需支付約13,312元利息，對比正常攤還的月付金可節省近半。

呂崑富 提醒，寬限期有隱形成本。銀行業者透露，寬限期內由於本金分文未還，房屋增值部分很難透過增貸套現。「銀行鑑價雖會考慮市場行情，但本金餘額仍是關鍵指標。」

銀行為何對增貸說不？

銀行審核房貸增貸時，主要考量兩個指標：一是房屋最新鑑價金額，二是借款人已償還的本金比例，三是借款人償債能力。
即使在寬限期內房價上漲150萬元，只要借款人本金償還比例為零，銀行認定的貸款成數依然居高不下。這也是為何林先生的增貸申請會遭到拒絕。
「這就像信用卡只繳最低應繳金額，卻想提高信用額度一樣困難。」一位公股銀行房貸部門主管直言。銀行對於風險控管的堅持，讓許多想套利的房貸族計畫受阻。

套利夢碎的連鎖效應

對於計畫透過房貸套利實現財務自由的族群，銀行這關卡顯得格外現實。市場上常見的套利手法，如房屋增貸投資股市或購買第二房產，都需要充足的現金流動性。新青安貸款雖提供5年寬限期，但政策設計初衷是協助青年「安心成家」而非「投資套利」。財政部近期加強查核，已對1,500多戶違規使用青安貸款者追回利息補貼，其中不乏轉租與人頭戶案例。
「與其想著套利躺平，不如務實規劃還款策略。」房產專家建議，與銀行協商部分恢復本金攤還，雖會增加短期負擔，但能加速建立可動用額度。

可行的資金周轉替代方案

知識傳媒 貸款達人 呂崑富 提醒 對於有資金需求的青安貸款戶，理財型房貸可能是解方之一。這種房貸可將已償還的本金隨時再借出來使用，利率約在3%～4%之間。不過，理財型房貸的核貸額度與一般房貸已償還本金息息相關。在寬限期內未償還本金的情況下，可動用額度極為有限。另一選擇是「轉貸」至一般房貸方案。但此舉將失去新青安的優惠利率，且現行央行信用管制下，銀行對非首購貸款審核從嚴，轉貸成本可能超出預期。

對於真正想「安居」的貸款戶，與銀行協商調整還款方式，在寬限期後逐步增加本金償還比例，才是穩健之路。畢竟，房子的本質是家，而非提款機。