央行緊縮房貸下的購屋攻略：掌握關鍵眉角提高核貸成功率

最近有朋友興沖沖地去看房，卻在申請房貸時碰了釘子。原來在央行連續七波信用管制後，現在銀行審核房貸的標準變得更加嚴格了。根據金管會最新數據，雖然整體房貸餘額仍維持在11兆元的高水位，但今年第一季新增房貸金額卻比去年同期大減近五成，這個數字背後反映的是銀行放款態度已明顯轉趨保守。

 

在這樣的環境下，想順利取得房貸確實需要更多準備。

首先得了解，銀行現在最在意的就是借款人的還款能力。他們會仔細審查薪資證明、扣繳憑單等文件，計算你的負債比。特別要注意的是，除了房貸外，車貸、信貸、信用卡循環息等都會被納入計算，總負債最好不要超過月收入的六成。實務上，若能將房貸月付金控制在月收入四成以內，不僅核貸機會大增，還有機會爭取到較優惠的利率。

 

房屋本身的條件也是重要考量。

位於市中心或捷運站周邊的物件，由於轉手性佳，通常能獲得較好的貸款條件；反之，若是偏遠地區或屋齡超過三十年的老屋，銀行核貸時往往會更加謹慎。最近就有案例顯示，同一借款人在市中心和新北市郊區的物件，貸款成數竟相差達一成之多。

 

對銀行來說，貸款用途也是評估重點。

自住客通常能獲得較寬鬆的條件，利率也較優惠；若是投資用途，不僅要準備更多財力證明，利率可能還會高出0.5個百分點。更不用說公司名義申貸，審核標準會更加嚴格，有時還需提供額外擔保。

 

想在當前環境順利取得房貸，建議提前做好三項準備：

首先是精算自身財務狀況，務實評估可負擔的房價範圍。例如月薪十萬元的上班族，每月房貸支出最好控制在四萬元以內，才不會影響生活品質。其次是備齊所有申請文件，包括半年以上的薪轉紀錄、年度扣繳憑單等，避免因補件延誤審核進度。最後別忘了多方比較，各銀行提供的利率方案差異不小，從青年安心成家的1.775%到一般貸款的2.8%都有，選擇最適合自己的方案才能省下可觀利息。

 

整個房貸申請流程通常需要一至三週，若遇到文件不全或特殊情況，時間可能拉得更長。因此建議有購屋計劃的民眾，最好提前兩個月開始準備。最近就有銀行分享案例，有位申請人只因信用卡長期只繳最低應繳金額，就被認定還款能力不足而遭拒貸，可見現在銀行審核之嚴格。

 

在這個貸款緊縮的時期，與其被動等待審核結果，不如主動做好萬全準備。

維持良好的信用紀錄、控制負債比例、選擇條件較佳的標的，都是提高核貸成功率的關鍵。畢竟，買房是人生大事，與其事後懊惱，不如事前多做功課，才能順利圓滿購屋夢想。圖／google map