繼承房地出售，稅負差很大！關鍵在「被繼承人取得時間」和「持有期間併計」

文／M傳媒 房產中心 M編

繼承房地後出售，稅負可能差很大。財政部台北國稅局提醒，民眾出售繼承取得的房地，是否適用房地合一稅制，以及適用稅率高低，關鍵在於「被繼承人取得時間」與「持有期間是否可併計」兩大關鍵。

只要符合規定，繼承人可將歷次被繼承人持有期間合併計算，有機會適用較低稅率。

一、先判斷：適用舊制還是新制？

台北國稅局表示，個人出售繼承取得房地，首先要判斷適用舊制或新制：

• 被繼承人取得房地時間在2016年1月1日後：出售時適用房地合一稅制（新制）

• 被繼承人取得房地時間在2016年1月1日前：出售時適用房地舊制（財產交易所得稅）

若是「連續繼承」（例如繼承人過世後再由下一輩繼承），則須以「最近一次被繼承人」取得時間，作為判斷是否適用新制的依據。關鍵看「被繼承人什麼時候買的」。2016年1月1日是分水嶺。

二、持有期間可併計，有機會適用較低稅率

進一步計算持有期間時，稅法提供有利於繼承人的設計。國稅局指出，為避免繼承人因處理遺產或繳納遺產稅等因素，需在短期內出售房地而被課以較高稅率，規定可將被繼承人持有期間一併計入。

若為連續繼承，也可將歷次被繼承人持有時間合併計算，有助於拉長持有期間，降低適用稅率。

房地合一稅持有期間與稅率對照：

• 2年內：45%

• 2至5年：35%

• 5至10年：20%

• 超過10年：15%

被繼承人持有的年資，繼承人可以「繼承」來用。持有越久，稅率越低。

三、實際案例：不同來源持分，適用不同稅率

國稅局舉例說明：

老陳（化名）早在2002年間購入A房地。之後於2017年將部分持分贈與配偶阿花，並於2018年過世，由阿花與兒子小陳繼承部分持分。其後阿花於2022年過世，相關持分再由小陳繼承。最終小陳於2023年出售該房地。

此時，不同來源的持分，適用規定也不同：

從老陳繼承取得的部分：因老陳取得時間在2015年12月31日以前，出售時不適用房地合一稅制（適用舊制）。

從阿花繼承取得的持分：因阿花是在2017年受贈及2018年繼承取得，均屬新制範圍，須依房地合一稅制課稅。

計算持有期間時：

• 部分持分可併計老陳與阿花的持有期間，自2002年起算已逾10年，適用15%稅率

• 另一部分僅能計入阿花持有期間，自2017年起算超過5年未滿10年，適用20%稅率

同一筆繼承，不同來源的持分可能適用不同稅制、不同稅率。計算起來很複雜，建議找專業協助。

四、連續繼承的計算邏輯

國稅局特別說明，若是「連續繼承」，可將歷次被繼承人的持有期間合併計算。例如：

祖父買房 → 父親繼承 → 兒子繼承 → 孫子出售

孫子出售時，可以把祖父、父親、自己的持有期間全部加起來。這對於拉長持有期間、降低稅率非常有利。

五、實務提醒：繼承房地出售前，先確認三件事

提醒一：確認被繼承人取得時間

找出原始取得證明（如買賣契約、權狀），確認被繼承人是在2016年1月1日之前還是之後取得。這決定了適用舊制還是新制。

提醒二：確認是否為連續繼承

若是連續繼承，要把歷次被繼承人的持有期間全部加起來，才能正確計算稅率。

提醒三：不同持分可能適用不同規定

如案例所示，同一筆房地可能因不同來源的持分，適用不同稅制與稅率。建議出售前先向國稅局或專業人士諮詢。

M編總結

繼承房地後出售，稅務計算比一般買賣複雜得多。關鍵在於：

• 被繼承人取得時間：決定適用舊制還是新制

• 持有期間可否併計：決定適用稅率高低

善用「持有期間併計」的規定，繼承人可以將被繼承人的年資「繼承」來用，有機會適用15%或20%的較低稅率，而非45%或35%的重稅。

繼承房地出售，稅負差很大！被繼承人取得時間決定新舊制，持有期間併計決定稅率高低。算清楚再賣，避免多繳稅。

M傳媒 房產中心

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