繼承共有房屋稅負加重？善用戶籍「一人遷戶、全家節稅」 三間房全適用自住1.2%優惠稅率

M傳媒／綜合報導

房屋稅2.0（囤房稅2.0）正式上路，多屋族若繼承共有房屋，稅負可能不減反增。新竹市稅務局提醒，只要善用戶籍設立方式，符合自住房屋規定，仍有機會讓所有繼承人持有的房屋都適用自住優惠稅率，稅率最多可從4.8%壓回1.2%。

自住房屋四條件：沒設籍，住裡面也不算！

稅務局表示，房屋要適用自住優惠稅率，必須同時符合以下條件：

1. 辦竣戶籍登記：本人、配偶或直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女等）必須在該房屋完成戶籍登記

2. 實際居住使用：房屋確實有人居住

3. 無出租或營業：不得出租、不得供營業使用

4. 全國戶數限制：本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，可適用1.2%自住稅率；若全國僅持有1戶且符合房屋現值規定，還可適用1%優惠稅率

其中最容易忽略的就是第一點：沒設籍，就不算自住。即使每天住在裡面，只要沒有完成戶籍登記，房屋稅率就可能從1.2%一口氣跳到最高4.8%，稅差直接翻到4倍。

繼承共有房屋的困境

房屋稅2.0採全國歸戶、全數累進課稅。多屋族若持有非自住房屋，稅率提高至2.6%至4.8%。即使因繼承取得共有房屋，可適用較低的1.5%至2.4%稅率，仍高於自住房屋的1.2%，差距達2倍以上。

因此，妥善規劃戶籍仍有節稅空間。

實戰案例：竹科王媽媽「一人遷戶、三家省稅」

新竹市稅務局舉例，竹科王媽媽與兩名女兒共同繼承一間房屋，三人各持分三分之一。但王媽媽及大女兒原本各自已有一戶自住房屋，家族共有三間房屋想維持自住稅率。

關鍵解法：

• 王媽媽：將戶籍遷入繼承取得的房屋

• 小女兒：將戶籍遷入王媽媽原本的自住房屋

• 大女兒：原本就住在自己的房屋

如此一來，三間房屋都有直系親屬設籍，全部符合自住房屋規定，皆可適用1.2%自住優惠稅率。

關鍵邏輯：自住房屋不要求「所有權人本人」設籍，只要「本人、配偶或直系親屬」設籍即可。透過直系親屬戶籍的靈活調配，讓每一間房屋都有符合資格的家人設籍，就能全部適用自住優惠。

注意事項與申請期限

1. 設籍只是必要條件，仍須實際居住

稅務局強調，設籍只是申請自住稅率的必要條件之一，房屋仍需實際居住使用。若設籍後長期空置或實際出租，被查獲後可能面臨補稅及罰款。

2. 申請有截止期限

房屋稅每年5月開徵，但申請自住稅率須在每年3月22日前完成申請（115年因遇假日展延至3月23日）。逾期申請，當年度房屋稅將按非自住稅率課徵。

3. 繼承共有房屋的優惠稅率仍高於自住

出租申報達租金標準，或繼承取得共有的住家用房屋，適用稅率為1.5%至2.4%，雖低於一般非自住的2.6%至4.8%，但仍高於自住的1.2%。若能透過戶籍規劃讓繼承房屋符合自住條件，節稅效果更顯著。