預售屋「簽約5年」不算數！交屋後急賣慘遭課45%重稅 換屋族200萬退稅飛了 國稅局：取得日不是簽約日！

M傳媒／綜合報導

買預售屋的民眾注意了！財政部台北國稅局發布重要稅務提醒，預售屋在稅法上的「取得日」，不是簽約日，而是建案完工、辦妥所有權移轉登記（過戶）的那一天！如果搞錯這個時間點，不只重購退稅資格可能泡湯，出售時還可能面臨45%的重稅！兩個真實案例，一次看懂這個價值上百萬的稅務陷阱！

換屋族注意！買預售「等太久」200萬退稅飛了

許多換屋族為了銜接居住需求，會選擇「先買預售、再賣舊屋」，打算申請房地合一稅的自住房地重購退稅。但國稅局提醒，重購退稅的關鍵條件是出售舊房與重購新房的所有權移轉登記日，必須相隔2年以內。

問題就出在這裡！ 預售屋在交屋前，無法辦理戶籍登記，也無法實際居住，根本不符合自住房地要件。而且簽約購買預售屋時，取得的只是買賣契約權利，不是房地所有權。必須等到建案完工、完成所有權登記的那一天，才算真正「取得」房地。

真實案例：甲君的200萬退稅夢碎

國稅局舉例，甲君於110年5月簽約購買A預售屋，112年2月1日出售原自住B房地，繳了200萬元房地合一稅。他原本以為買預售屋的簽約日就算取得新房，自信滿滿申請重購退稅200萬元。

沒想到預售屋蓋了將近5年，直到115年3月7日才完工交屋、辦妥所有權登記。國稅局認定，新房取得日應以115年3月7日所有權登記日為準，而非110年5月的簽約日。結果出售舊房與取得新房的時間相隔超過2年，不符合重購退稅規定，200萬元退稅確定落空！

賣房族當心！「自認持有5年」不算數 補稅92.5萬！

不只重購退稅會受影響，房地合一稅的稅率計算也與這個「取得日」息息相關。預售屋的持有期間不能併計，必須從交屋、完成所有權登記的那一天重新起算！

真實案例：誤認持有5年，74萬變166.5萬！

國稅局指出，曾有民眾在2020年8月以900萬元購買新北市三重區預售屋，2025年9月完成所有權登記，同年11月就以1,300萬元出售。

這名屋主誤以為從2020年簽約日開始算持有期間，自認持有超過5年，開心地按20%稅率申報，繳了74萬元稅款。

結果國稅局一查，持有期間應從2025年9月所有權登記日起算，到出售時實際持有未滿2年。依法應適用45%稅率，重新核算後應納稅額暴增至166.5萬元，必須補稅92.5萬元！

國稅局特別強調，即使建商因天災、事變等不可抗力因素延後交屋，持有期間的認定仍然不會改變，還是以所有權登記日為起算點。

專家怎麼說？

專家指出，近年不少預售屋工程期長達三至五年，許多購屋人容易產生 「已經持有很多年」的錯誤認知。實際上，在稅法認定上，預售屋與交屋後的成屋屬於不同交易標的。房地合一稅持有期間是從取得權狀當天開始計算，而非簽訂預售屋買賣契約的日期。

民眾若有出售預售屋交屋後成屋的規劃，應事先試算房地合一稅，並確認權狀登記日期及適用稅率，再決定出售時點。有些屋主若時間允許，適度延後出售時間，跨過不同持有期間門檻，往往就能適用較低稅率，節省數十萬元甚至上百萬元稅金。

重點整理

陷阱	錯誤認知	正確認知	代價
重購退稅	以為簽約買預售屋就算取得新房	必須等到完工交屋、完成所有權登記才算取得	錯過2年期限，退稅資格直接歸零
持有期間	以為從簽約日開始算持有期間	預售屋持有期間不能併計，從所有權登記日重新起算	誤用低稅率，面臨45%重稅＋鉅額補稅

預售屋從簽約到交屋，往往歷時2至4年。民眾無論是規劃換屋申請重購退稅，或評估出售房屋的房地合一稅率，都應以所有權登記日而非簽約日作為判斷依據。

M編提醒：

第一，換屋族注意！ 先買預售、再賣舊屋，務必精算預售屋的交屋時間，確認出售舊房與重購新房的登記日差距在2年以內，否則高額的房地合一稅退不回來！

第二，賣房族注意！ 預售屋交屋後急著賣，持有期間從權狀登記日重新起算。不要以為簽約買了很久就算持有很久，小心45%重稅等著你！

第三，有疑問先問清楚！ 民眾如有疑義或不諳稅法規定，可撥打國稅局免付費服務電話0800-000-321。