〈馬上省稅！馬年不動產稅務新制與節稅權益完全指南〉

日盈不動產 社會住宅包租代管  馬上有錢房市特別企劃-3

 

大家好，我是 日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編。

新的一年開始，很多屋主都在想一件事：「去年有賣房、今年要換屋、名下又有出租，到底稅要怎麼報才不會多繳？」其實不動產稅務只要一開始方向對，真的可以差很多。

馬年開春，正是重新檢視房產稅務的好時機，也能替自己「馬上省稅」。

 

先說賣房這件事。很多人以為賣完房子，等到隔年五月再一起報稅就好，但其實現在大多數交易都適用「房地合一稅」。

只要是 2016 年以後取得的房屋土地，出售後必須在完成過戶登記後 30 天內，就先向國稅局申報房地合一稅，不能跟 5 月綜所稅混在一起。

稅率會依照持有年限高低不同，時間越短稅越重，所以賣屋前後，很多人都是因為沒注意申報時間，結果被補稅又挨罰，真的很可惜。

 

如果是比較早期取得的房子，還可能適用舊制財產交易所得，那就會併入 5 月綜合所得稅計算，稅率依個人級距跑。

這時候，買屋時的成本、裝修、仲介費單據就很重要，因為有憑證才能核實扣除，不然常常會被用較高標準認定所得。

 

再來是很多屋主忽略的重點，就是「自用住宅優惠」。

每年我們都遇到不少人明明自己住，卻還在繳非自用稅率。地價稅如果符合本人、配偶或直系親屬設籍，而且沒有出租或營業使用，其實可以用自用住宅用地稅率，大概只有一般稅率的幾分之一。但這不是自動給的，一定要主動向稅捐機關申請，而且通常要在 9 月底前完成。

房屋稅也是一樣，自住可以適用 1.2% 的優惠稅率，在囤房稅 2.0 上路後，多屋族如果沒有處理好自住與非自住的區分，持有成本會差非常多。

 

說到換屋，很多人會問：「我賣掉舊家再買新家，土增稅能退嗎？」答案是可以，但前提很多。

土地增值稅的重購退稅，看的不是房子總價，而是土地公告現值，而且必須符合自用住宅資格，並在兩年內完成先賣後買或先買後賣。

也要特別提醒，如果房子原本是出租狀態，或已經投入包租代管、公益出租人使用，就不符合「無出租」的自用條件，這時候就不能同時享有重購退稅。

換屋前如果沒先規劃，常常會以為能退，最後卻一毛都拿不回來。

 

那如果你本來就是包租公、包租婆，又該怎麼節稅？

出租房屋一定要申報租金收入，但其實不是全額課稅。屋主可以扣除必要費用，像是修繕費、保險費、地價稅、房屋稅等；

如果沒有單據，也可以直接用政府給的標準，租金收入乘上 43% 當作成本(加入社宅更高)，再用剩下的金額計稅，合法又安心。

 

另外，小編也很推薦屋主了解「社會住宅包租代管」制度。

參與包租代管或成為公益出租人後，租金收入每屋每月最高可以有 1.5 萬元免稅額，房屋稅可適用較低稅率，地價稅也比一般出租來得優惠。

對很多想穩定收租、又不想被稅金吃掉太多利潤的屋主來說，其實是一條很實在的路。

 

馬年開始，其實不只是拚收入，更要顧好「不動產的稅務體質」。

不管你是自住、出租、準備賣屋，或打算換房，只要提早整理名下房產狀況，該申請的優惠有申請，該規劃的順序先想好，往往就能合法少繳一大筆。

 

如果你也在煩惱房子要自住好、出租好，或想知道包租代管到底適不適合自己，歡迎私訊 日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編，我們可以依你的實際狀況，幫你一起算清楚，讓你不只安心收租，也能真正「馬上省稅」。