打炒房又救首購？房市被撕成兩半，最後進場的人正在替市場買單？

【M傳媒房產中心／專題報導】

房市最近就像坐雲霄飛車，忽冷忽熱，讓人完全抓不住節奏。尤其是預售屋市場，兩年前還是「不買會後悔」，現在交屋前卻有人想解約，甚至認賠退場。到底發生什麼事？房產專家「賣厝阿明」直言：這是政策和市場的直接對撞。

冰火對決：政府潑冰水又丟火把
這幾年，房市就是一場冰火大戰。一方面，政府打炒房連連潑冰水：
平均地權條例修法，幾乎封死預售屋換約轉售的空間。
房地合一稅2.0，持有不到2年賣出，獲利最高要被課45%。
囤房稅2.0，手上房子越多，稅越重。
結果，短線投資客紛紛退場，預售屋市場一秒急凍，不少建商開始頭痛。

可是，下半年政府又端出「新青安貸款」這把火，把首購族的資金往市場灌，額度拉高、利率超優惠。
短時間內熱錢大爆發，加上建商、代銷和自媒體炒作，房價被推上新高，但支撐價格的基本面卻跟不上。

限貸之亂：交屋前才是真考驗
真正的問題出現在交屋前。銀行開始緊縮放款，出現所謂的「限貸之亂」：
銀行估價比成交價低，貸款成數不足，要額外掏幾十萬到上百萬現金補洞。
利率比預期高，每月還款壓力瞬間爆表。

賣厝阿明：進場時間點，決定誰接最後一棒。
2022年前買的人，成本低，還有緩衝。
2023～2025年進場的人，用新青安熱潮下的高價買房，卻在限貸環境下交屋，風險最大。錢不夠，可能只能解約，已支付金額被沒收，甚至衍生更多損失。

建商態度大轉變：平安交屋才是王道
以前房市熱，建商可以跩，「不想買？我轉手賣更貴！」
現在，他們更在意平安交屋、順利下莊：
目前常看見的狀況大多是
1，將交屋期延長，讓買方可以有更多時間籌錢，
2，提供交屋款分期付款，
3，提供公司貸補足銀行貸款缺口

賣厝阿明提醒：買房別只看當下
這波預售屋震盪，給所有購屋族上了一課：
做最壞打算：利率漲、收入不穩，錢夠嗎？
小心低月付誘惑：零利率分期前期輕鬆，後面壓力集中。
50%警界線：房貸支出不可超過家庭月收入二分之一。
畢竟，買房是馬拉松，不是百米衝刺，穩健才能跑到終點。

問題來了，你覺得這些高價買進、交屋受限貸的人，是自作自受還是被割韭菜了？