公共空間使用權爭議：私占梯廳、堆放雜物，管委會如何合法處理？

公寓大廈的梯廳、逃生通道、大廳等公共空間，本是住戶共有的通行與避難區域，卻常遭部分住戶私自占用，堆放鞋櫃、雜物甚至加裝私人設施。此類行為不僅影響環境整潔，更可能阻礙逃生、危及公共安全。本文從法律規範、管委會權責到實際爭議案例，解析如何合法解決公共空間使用權衝突。

 

一、法律規範：公共空間的定義與禁止占用

根據《公寓大廈管理條例》及相關判例，公共空間的使用權限明確如下：

 

公共空間屬於「共有部分」

依據《公寓大廈管理條例》第3條，梯廳、走廊、逃生通道等均屬全體住戶共有，個人無權獨占或堆放私人物品。

第15條明定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物。」

 

管委會的處理權限

第16條第2項：「住戶違反前項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，得報請主管機關處理。」

主管機關（各縣市政府）可依第49條處以新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得連續處罰。

 

二、常見爭議案例與處理實務

 

案例1：一樓大廳放置私人鞋櫃

社區住戶以「方便穿脫」為由，長期在一樓大廳放置鞋櫃，阻擋通行動線並產生異味，其他住戶多次抗議無效。

 

管委會處理：依《規約》張貼公告，要求限期7日內移除。逾期後召開區分所有權人會議，經決議授權管委會強制清除。清除過程全程錄影，並將鞋櫃暫存保管，通知物主領回。

 

後續爭議：物主主張「鞋櫃是私人財產，管委會無權處置」，最終經區權會決議支持管委會，並由主管機關開罰。

 

案例2：頂樓加裝曬衣架引發糾紛

住戶未經同意在頂樓公共區域加裝私人曬衣架，其他住戶抗議影響逃生與景觀。

法律判定：頂樓屬共有部分，加裝設施需經區權會同意（《公寓大廈管理條例》第8條）。擅自加裝曬衣架違反《建築法》第77條「擅自變更建築物構造」，主管機關可要求拆除。

管委會發存證信函要求限期拆除，住戶不服提告，法院判決管委會勝訴。

 

三、網友熱議：管委會強制清除雜物，是否侵犯私人財產權？

此為最常見爭議，以下從法律與實務角度解析：

 

1. 管委會是否有權強制清除？

合法前提：

需經區分所有權人會議決議授權，或《規約》明訂處理程序。

清除前應書面通知、給予合理期限（通常7-14日）。

執行注意事項：

全程錄影存證，避免爭議。

雜物應暫存保管並通知物主領回，不得逕行丟棄。

 

2. 住戶主張「私人財產權」是否合理？

法院見解：

多數判例認為，公共空間使用權優先於個人財產權。例如：

住戶於梯間堆放雜物已妨害公共利益，管委會依法清除不構成侵權。

例外爭議：若物主主張「管委會未經程序強制清除」，可能需負擔賠償責任。

 

四、給管委會的3大管理建議

 

1. 完善《規約》與公告程序

明訂「禁止占用公共空間」條款，並載明違規處理流程（如勸導期、罰則）。

新住戶搬入時簽署同意書，確保知曉規定。

 

2. 柔性溝通與強制執行並行

第一步：勸導

張貼公告、發放通知單，給予自行改善機會。

第二步：協調

針對頑抗拒配合者，召開協調會或提報主管機關。

第三步：清除

經區權會授權後執行，必要時協同警方或律師見證。

 

3. 定期巡查與預防措施

每月檢查公共空間，拍照記錄違規狀況。

設置「公共區域禁放雜物」標示，或規劃「臨時置物區」疏導需求。

 

公共利益優先，合法程序為關鍵

公共空間的合理使用，關乎全體住戶的安全與權益。管委會應堅守法律框架，透過完善規約、透明程序與耐心溝通，化解私占爭議。唯有住戶共同遵守規範，才能維護社區品質，創造安心宜居的環境。