房子交屋卡關了！賣方裝修違規導致交屋延期，該怎麼辦？

網友在今年三月買了一間大樓住宅，原定六月交屋，卻因為賣方之前裝修時違規變更格局被檢舉，導致現在無法如期取得裝修許可結案函。契約上明明寫著賣方必須在交屋前辦妥這項手續，但現在交屋時間已過，賣方卻說可能要到八月才能解決，而且還不確定能不能順利取得許可。更讓人擔心的是，賣方雖然拿不出許可文件，卻堅持不願解約，一直說「房子可以先交屋，後續他會負責處理許可問題」。

面對這樣的狀況，網友該如何保障自己的權益？能不能主張解約？如果協商減價又該怎麼談？

 

一、契約條款的法律效力與您的權利

當初簽約時特別註明的「賣方需取得裝修許可結案函」這一條款，在法律上具有強制效力。根據民法第254條規定，這屬於「停止條件」，也就是說在賣方完成這項條件前，網友完全有權拒絕接受交屋。現在賣方未能如期履行這項義務，已經構成「給付遲延」，您依法可以採取以下行動：

 

書面催告：立即寄發存證信函，要求賣方在合理期限（建議15-30天）內完成許可取得，並明確告知若逾期未改善將解除契約。

協商減價：若您仍想保留這間房子，可以依據民法第359條主張「減少價金」。減價幅度應考量恢復合法狀態的費用、延期交屋造成的損失（如額外租金支出）以及未來轉售可能的貶值金額。

解約準備：如果賣方在期限內仍無法解決問題，您可以正式主張解除契約，要求返還已付款項並請求損害賠償。

 

二、「先交屋後補件」的潛在風險

賣方提出的「先交屋後補件」方案看似方便，實際上隱藏諸多風險：

法律風險：未取得許可就交屋，可能會有申請不出來的風險。

財務風險：銀行發現房屋有違規問題，可能拒絕撥放貸款尾款，導致您資金周轉困難。

轉售風險：將來要賣房時，買方可能因此大幅砍價或拒絕承接，影響資產價值。

 

三、專業建議的解決方案

 

1. 若選擇繼續交易

要求賣方提供擔保：可扣留5-10%價款作為保證金。

書面協議：簽訂補充契約，明確記載賣方應完成的期限及違約責任。

權狀註記：在產權文件上加註「有裝修瑕疵待補正」，保障未來權益。

 

2. 若決定解約

存證信函：正式以書面通知賣方解除契約。

款項返還：要求賣方返還全額已付款項及定金。

損害賠償：可依契約約定請求違約金（最高不超過15%）。

 

3. 減價協商技巧

若想折衷處理，可參考以下減價計算方式：

恢復費用：委託建築師估算恢復原狀所需成本。

租金損失：計算延期交屋導致的額外租房支出。

價值減損：參考同社區類似案例的價格折讓幅度。

 

實際行動建議

面對這樣的困境，建議更可能會有申請不出來的風險。採取以下步驟：

立即行動：儘快寄發存證信函，確立法律立場。

專業評估：委託建築師評估違規嚴重性及修復成本。

多方諮詢：同時洽詢律師及貸款銀行，了解各方案利弊。

理性決策：根據專業意見，選擇最符合您需求的解決方式。

最後要提醒，每個案件的細節都會影響最佳解決方案。建議網友攜帶完整契約文件，儘快諮詢專業不動產律師，針對具體情況，制定最合適的處理策略。裝修違規問題通常不會自動消失，積極面對才是保障權益的最佳選擇。