央行限貸令下買方求生指南：自備款、貸款成數、月付金三步驟算清你的購屋能力

文／賣厝阿明知識+

「阿明，央行限貸令一波接一波，現在買房到底要準備多少自備款？銀行會不會貸不下來？」
這個問題，阿明最近在「買房知識家」社團被問到快翻掉。央行第七波選擇性信用管制持續發威，加上《銀行法》第72條之2不動產放款水位緊繃，銀行挑客戶的姿態越來越高。以前自備款兩成就能買房，現在沒準備三到四成，可能連銀行的門都進不去。

今天阿明就用最務實的方式，帶你一步步算清楚：在限貸令下，你該怎麼評估自己的購屋能力。

第一步：先搞懂限貸令對你的影響

央行的信用管制是分層的，不同身分、不同房數，貸款條件天差地遠。

首購族：目前影響相對較小，但利率已普遍站上2.3%至2.7%，且銀行審核變嚴格，收入證明、信用分數、負債比都是重點。新青安貸款雖仍維持相對優惠，但2.0版本已傳出寬限期縮短、新增「80條款」等限縮方向。

換屋族：受創最深。第二戶貸款成數雖已從五成微幅放寬至六成，但利率普遍站上2.5%以上，部分行庫甚至不願承作。換屋族若無法先賣後買，自備款壓力極大。

多屋族與投資客：第三戶以上貸款成數更低，且銀行對非自住用途的貸款審核極度嚴格，部分銀行甚至直接拒貸。

阿明提醒：在試算購屋能力前，先確認自己是哪一類買方，貸款條件完全不同。

第二步：用「三層試算法」算出你能買多少錢的房子

阿明傳授「三層試算法」，幫你抓出在限貸令下，你能負擔的房屋總價。

第一層：自備款試算，現在要準備多少現金？

限貸令下，銀行核貸成數普遍趨保守。首購族建議用七成五至八成試算，換屋族建議用六成至六成五試算，投資客建議用五成以下試算。

舉例：你想買一間總價1,500萬的房子，假設你是首購族，銀行核貸七成五，貸款金額約1,125萬，自備款需準備375萬。但這還不含契稅、代書費、裝潢費等額外支出，建議再多抓50至80萬的周轉金。

第二層：月付金試算，每個月要繳多少房貸？

以貸款1,125萬、利率2.5%、30年期、本息均攤計算，月付約44,500元。如果選擇前三年寬限期，前三年每月只繳約23,400元，但第四年起月付跳升到約47,000元。

阿明提醒：月付金不要超過家庭月收入的三分之一。以上例來說，家庭月收入至少要13.3萬元，才能相對安全地負擔這筆房貸。如果收支比超過四成，銀行也可能拒絕核貸。

第三層：銀行審核試算，你的條件貸得到嗎？

銀行審核貸款主要看「5P」：借款人、資金用途、還款來源、債權確保、未來展望。其中，負債比是關鍵——每月房貸加其他負債，不能超過月收入的六至七成。信用卡循環利息、車貸、信貸等都會拉高負債比，降低核貸機率。

第三步：限貸令下的四大求生策略

策略一：提高自備款，降低貸款成數。 這是最直接的方法。自備款越高，銀行風險越低，核貸意願越高，利率也可能更優惠。

策略二：先賣後買，擺脫「第二戶」身分。 換屋族最大的困境是第二戶貸款限制。如果能先賣掉舊屋、清償貸款，就能用首購身分申請更優惠的條件。如果無法先賣後買，可先確認舊屋貸款能否轉為理財型房貸，或用舊屋增貸來補足新屋自備款。

策略三：拉長貸款年限，降低月付金。 從20年拉長到30年或40年，月付金大幅下降。但阿明要提醒：年限越長，總利息越高。以貸款800萬、利率2.6%為例，40年期比20年期多付約254萬元利息。

策略四：多問幾家銀行，不要只押一間。 現在各銀行的不動產放款水位不同，有的銀行還有房貸額度、有的已經滿了。多比較幾家，找到條件最適合的方案。也可以考慮壽險公司或純網銀的房貸方案，有時條件比傳統銀行更優惠。

阿明總結

央行限貸令下，買方不能再像過去那樣「用銀行錢買房」。自備款要多抓、月付金要算清、銀行審核要件要先自我評估，這三步驟缺一不可。

對首購族來說，現在雖然貸款條件變嚴，但房價也進入盤整修正期，議價空間比過去兩年大很多，反而是挑選好案子的時機。對換屋族來說，先賣後買是最穩妥的策略，不要同時揹兩間房貸，否則資金壓力會非常大。

限貸令下買房，不是比誰敢衝，是比誰算得精。自備款、月付金、銀行審核三關都過，才叫真的買得起。

以上內容為賣厝阿明知識+依據央行信用管制現況及市場實務整理，僅供參考。實際貸款條件、利率及成數以各銀行核定為準，建議購屋前先向銀行進行房貸試算與諮詢。