預售屋給爸媽住、車位拿去出租　賣屋還有400萬免稅額嗎？專家：小心「自住」認定不是你想的那樣

M傳媒房產中心／M編

買預售屋準備孝親，未來賣屋時還能不能享有房地合一稅自住房地400萬元免稅額？近日有民眾詢問，自己新買一間預售屋，交屋後打算提供給爸媽居住，但隨屋購買的平面車位因暫時用不到，想出租給他人使用。這樣未來如果出售房屋，是否還能保有自住房地400萬元免稅優惠，引發不少買房族關注。

房產與稅務實務人士提醒，這類問題最容易混淆的地方在於，「給家人住」不一定等於房地合一稅認定的「自住房地」。尤其房地合一稅自住優惠，與房屋稅、地價稅、土地增值稅的自用住宅規定不同，不能全部混在一起看。

依房地合一稅自住房地優惠規定，個人出售符合條件的自住房屋、土地，課稅所得400萬元以內可免納所得稅，超過400萬元部分則適用10%優惠稅率。不過，適用條件相當嚴格，必須是個人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記，且持有並實際居住連續滿6年；交易前6年內不得出租、供營業或執行業務使用；個人與配偶、未成年子女在交易前6年內也不能曾經使用過這項優惠。

也就是說，若房屋登記在子女名下，但實際上只有父母居住，子女本人、配偶或未成年子女並未設籍，也沒有實際居住滿6年，未來出售時，原則上就不符合房地合一稅自住房地400萬元免稅優惠。即使父母是直系親屬，也不能直接取代本人、配偶或未成年子女的自住認定。

這也是許多民眾最容易誤會的地方。房屋稅自住住家用或地價稅自用住宅用地，常會看到本人、配偶或直系親屬設籍、居住等條件；但房地合一稅400萬元免稅優惠的自住房地認定，範圍明確限於本人、配偶或未成年子女。爸媽住得再久，若不符合房地合一稅規定的自住主體，仍可能無法適用400萬元免稅額。

至於車位出租，則是另一個風險點。若購屋時同時買了平面車位，未來出售時，房屋與車位是否能全部一起主張自住房地優惠，要看車位性質、權狀登記、價金分攤與使用情形。實務上，地下室車位通常不屬於自住房地本體，若有出租事實，更應與自住房地分開計算房地合一稅。

換句話說，如果屋主本人、配偶或未成年子女確實設籍並居住滿6年，且房屋本身沒有出租、營業或執行業務使用，房屋與土地部分仍有機會爭取自住房地優惠；但出租的車位部分，通常不能直接一起包進400萬元免稅額內，未來申報時可能需要另外拆分計算。

專家表示，這類案例要分成兩種情境判斷。第一種，如果房子只是給爸媽住，屋主本人完全沒有設籍與實際居住，未來出售時，房屋本身大概率無法適用房地合一稅自住房地400萬元免稅額，車位出租部分也要另外計稅。第二種，如果屋主本人、配偶或未成年子女確實設籍並實際居住連續滿6年，房屋本身未出租，但只有車位出租，則房屋土地部分仍可能符合自住優惠，車位部分則應分開處理。

房產業者提醒，預售屋族常在買房時先想「誰要住」，卻忽略未來稅務規劃。尤其現在房價高，未來出售若有獲利，400萬元免稅額差距非常大。若一開始就打算給父母居住，而自己不住、不設籍，未來就不要預設一定能使用房地合一稅自住優惠。

此外，車位出租雖可增加現金流，但也會留下租賃紀錄。若未來出售時想主張自住優惠，建議務必保留清楚資料，包括房屋與車位買賣價金分攤、車位租約、租金收入申報紀錄，以及房屋實際居住、設籍證明。若房屋與車位權狀、建號、價金沒有清楚拆分，未來申報時也可能增加爭議。

M觀點：

房地合一稅400萬元免稅額看的不是「是不是家人住」，而是「本人、配偶或未成年子女有沒有設籍並實際居住滿6年」。爸媽住可以符合家庭需求，但不一定符合稅法優惠條件。

至於車位出租，短期看是多一筆租金收入，長期看則可能讓車位部分無法併入自住優惠，未來出售時要分開計算稅負。買預售屋時如果已經知道未來要給父母住、車位要出租，最好在交屋前就先找地政士或稅務專業人士規劃清楚，避免幾年後賣屋才發現，原本以為有的400萬元免稅額，其實根本用不上。