都更資金監管革命！建商動用每分錢都要他點頭 爛尾樓惡夢終結？
都市更新與危老重建向來被視為改善居住環境、促進城市更新的重要手段，但隨著市場上爛尾樓、延宕工期甚至資金斷鏈等爭議層出不窮，一項新機制逐漸浮上檯面，是否應該強制要求都更危老建案的貸款資金，全額交由第三方專戶監管？這個問題不僅攸關消費者購屋安全，更關係到建築業的運作模式與金融機構的風險管理。

在傳統做法中，建商通常自行掌控建案資金，銀行雖然會在貸款前進行風險審核，但後續資金流向大多缺乏透明度。若建商因資金調度不當或財務管理出現問題，極易導致工程停擺，甚至演變成爛尾樓，最終受害的往往是購屋者與合作廠商。也因此，推動「貸款資金全額信託監管」的聲音愈來愈大，認為只有透過第三方嚴格把關，才能真正杜絕風險。

支持者認為，將建案貸款存入第三方信託專戶，由專業金融機構審核並分階段撥付，可以確保資金專款專用，避免建商私自挪用或因財務問題影響工程。這對購屋者而言是一種強而有力的保障，也能讓地主放心參與危老重建。尤其在危老案件中，往往涉及數十位甚至上百位地主的權益，若工程因資金問題延誤，衝擊不僅是金錢，更是整個社區更新的希望。

 

然而，問題的另一面在於，這樣的制度真的能完全解決建案風險嗎？
部分中小型建商擔心，全面信託將增加成本，因為每一筆資金動支都需經過審核，行政流程更為繁瑣，也可能導致施工進度受到影響。再者，信託費用由誰來承擔？若最後轉嫁到消費者身上，是否會推升購屋成本，反而讓「保障」變成另一種負擔？

金融機構則普遍對此制度抱持正面態度。
銀行長期以來承擔建案融資的風險，若導入信託監管，能有效降低壞帳與爛尾風險。未來，若市場逐步形成共識，銀行甚至可能將「是否採用信託監管」視為融資條件之一。換言之，沒有導入信託的建案，可能難以取得融資或優惠利率，市場也會逐步淘汰資金管理不透明的業者。

在消費者端，購屋族普遍對這項制度抱有期待。
近年來，不少民眾在預售階段繳納款項後卻遇到建商停工，無法如期交屋的案例屢見不鮮。若資金有第三方監管，至少能降低這類悲劇的發生，讓消費者更安心進場。不過，也有專家提醒，信託監管雖然是重要的一步，但建案能否順利完工，仍涉及工程規劃、營造品質與市場需求等多重因素，不能寄望於單一制度解決所有問題。

因此，問題的核心回到「如何設計合理的制度」。
信託監管是否能兼顧安全與效率，端看政府、金融機構與建築業如何協調。例如，針對大型建案可以要求全面信託，而對中小規模建商則設計簡化流程或提供費用補助，讓制度更具彈性。唯有如此，才能讓保障不流於形式，真正落實於市場。

 

阿明觀點，貸款資金全額交由第三方監管，無疑能提升都更危老建案的透明度，降低爛尾風險，對消費者與銀行而言都是重大利多。但如何平衡監管成本與建案效率，仍是一大挑戰。或許可以說，這不僅是一項新制度的落實，更是一場關於「安全與效率如何取捨」的社會對話。隨著配套措施逐步到位，未來都更危老建案能否因而加速推動，將成為台灣都市更新成敗的關鍵觀察點。M傳媒 https://94m.com.tw/