預售屋禁止換約效應發酵！2023後「卡住了」，交屋潮引爆「解約vs斷頭」兩難

M傳媒 房產中心 M編

 

「我兩年前買的預售屋，現在交屋在即，卻發現根本不能賣，我該怎麼辦？」

這不是單一個案的焦慮，而是2023年7月1日後購買預售屋的數萬名買方，正在共同面對的現實困境。

 

當年「平均地權條例」修法上路，其中最受矚目的變革就是「預售屋禁止換約轉售」。如今，隨著2023-2024年推案高峰陸續進入交屋期，第一批受禁令限制的預售屋買方，正面臨進退兩難的窘境。除了不能賣，還有「貸款成數不足」和「第二戶限貸」兩記重拳，正在交屋階段補刀。

 

當年搶進預售屋的投資客，現在只能選擇「撐到交屋」或「認賠解約」，中間幾乎沒有第三條路。

 

一、禁令回顧：2023.7.1後買的預售屋，一律禁止換約

2023年7月1日，《平均地權條例》修正案正式上路，其中第47條之4明確規定：預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得將契約轉售給第三人。

這意味著，過去投資客常用的「紅單轉讓」、「換約獲利」手法，從此被徹底封殺。

至於2023年7月1日前已簽約的預售屋買方，則適用「不溯及既往」原則，仍可轉讓一次，但接手的新買受人同樣受禁令限制。

 

2023年7月1日是分水嶺。之前買的人還有一次轉售機會，之後買的人，完全被鎖死。

 

二、交屋潮來襲：當年進場的人，現在「卡住了」

2023-2024年是預售屋推案高峰期，如今這些案子陸續進入交屋階段。內政部預估2026–2028年將迎來32–36萬戶交屋潮，市場面臨史上少見的供給端壓力。

 

當年進場的買方，如今面臨三大困境：

 

困境一：想賣不能賣

根據現行規定，2023年7月1日後簽約的預售屋，在完工交屋前完全無法轉售。買方只能選擇：

撐到交屋，取得成屋所有權後再出售

直接解約，被建商沒收最高15%的價金

 

困境二：交屋後馬上賣，面臨45%重稅

財政部南區國稅局近期頻繁接獲民眾諮詢，特別警告：預售屋施工期間，完全不能計入成屋的持有期間。

 

舉例來說：

2023年9月買預售屋

2026年6月完工交屋

2026年8月出售成屋

國稅局認定成屋持有期間僅2個月，必須適用45%的最高稅率。如果誤以為可以從簽約日起算，誤判稅率為20%，將面臨鉅額補稅。

 

困境三：解約也難，訂金直接蒸發

如果選擇解約，根據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》，建商可沒收最高15%的價金。以總價1,500萬計算，直接損失225萬。

 

三、致命補刀一：貸款成數不足，交屋前才發現錢不夠

這是當前最常見、也最讓購屋族措手不及的問題。為什麼會發生？

受到2023–2025年新屋大量開工影響，2026年開始進入交屋高峰期。然而，目前央行限貸令持續、銀行房貸額度接近上限，使貸款成數、估價及核貸標準都相當保守。

 

從實務面觀察，購屋族在交屋階段最常遇到的貸款問題有四類：

貸款成數不如預期：即便名義上銀行回歸自主審核，實務上仍採取保守放款策略，導致實際核貸成數明顯低於預期。

銀行估價轉趨保守：隨著房市交易量急縮，銀行估價以「近期低成交價」為基準，造成估價低於成交價，貸款金額跟著縮水。

核貸流程延宕：在銀行房貸滿水位情況下，授信審核時間拉長，部分買方交屋期限逼近，貸款卻遲遲未核准。

直接遭遇拒貸：最嚴重者，因貸款條件嚴審、收支比過不了、或銀行不動產放貸已滿水位，直接被拒貸，尤其集中在供給量大的重劃區或投資氛圍濃厚的區域。

 

四、致命補刀二：第二戶限貸令，換屋族、多戶持有者重傷

這是針對已有一間房貸的購屋者最痛的打擊。

 

現行規定：

央行目前對自然人「第二戶」購屋貸款，全國適用最高成數限制，過去一度壓到5成，2026年3月雖微幅放寬至6成，但仍遠低於首購族的8成。

更麻煩的是，第二戶貸款沒有寬限期。這意味著，從第一個月開始就要同時償還本金和利息，月付金壓力暴增。

 

誰最受傷？

換屋族：想先買後賣，卻被認定為「第二戶」，只能貸6成。多出來的1-2成自備款，動輒2-300萬，很多人根本拿不出來。

購買「預售合併戶」的買方：若購買兩戶打通，即便未合併產權，銀行仍會因名下已有房屋或房貸，對第二個門牌適用嚴格的限貸規定，導致自備款壓力瞬間翻倍。

名下已有房產的購屋者：不論是繼承、父母贈與，還是已有小套房，只要名下有房，再買預售屋交屋時就面臨第二戶限貸。

 

央行總裁楊金龍坦言，接獲許多民眾陳情，反映第一戶貸款用於購置父母或子女住房，反而使「第二筆自住貸款」受到限制，此類需求「應該要重視」。但他也強調，大幅放寬「時機不太好」，因為「民眾對房價上漲的預期心理」仍可能回升。

 

第二戶限貸從5成變6成，還是不夠。換屋族想先買後賣，門檻還是高到讓人窒息。

 

五、市場現況：解約案件暴增，建商出奇招留客

根據內政部統計，自2024年9月央行實施第七波選擇性信用管制以來，預售屋解約案件明顯增加。限貸令實施後10個月內，預售屋解約案件達到2,400件，平均每月240件，較政策實施前的每月平均53件增幅逾4倍。

 

面對貸款成數不足、客戶面臨斷頭，部分建商也開始採取彈性作法：

「一案換一案」：有建商願意協助客戶將即將交屋的A案，轉移到交屋期較晚的B案，已繳的自備款可以轉移，讓客戶爭取更多時間籌交屋款。

協商延後交屋：若交屋時間尚有彈性，與建商協商延後交屋，爭取銀行資金回補時間，也是實務上常見作法。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀分析，相較解約沒買到房還要賠付高額違約金，「一案換一案」起碼「錢沒有不見」，但仍要協商建商願意如此操作。

 

建商也不想看到大量解約，協商空間是有的，但要自己主動去談。

 

六、專家建議：四大自保策略

 

策略一：提前進行壓力測試

永慶房屋研展中心副理陳金萍強調，在限貸令與銀行房貸滿水位的環境下，購屋族應提早做最保守試算，把「最壞情境」納入規劃。建議在交屋前半年，就向至少3家銀行進行貸款試算。

 

策略二：合約加註貸款保護條款

專家指出，買方在預售簽約時，應爭取加註「若非買方因素導致貸款成數不足，建商應予補足」或由建商提供「公司貸」之條款。在銀行限貸令下，不少建商為避免斷頭潮，私下多有協商空間，買方應積極對接。

 

策略三：夫妻分開登記，避開第二戶限貸

若購買兩戶打通或名下已有房產，建議採「夫妻各持一戶」登記，以避開單人名下「第二戶」的限貸限制。但需注意，銀行核貸仍會回歸個人還款能力評估。

 

策略四：評估是否提前解約

當房價跌幅已高、貸款落差過大，或風險已明顯超出可承受範圍時，預售屋解約反而可能是風險管理的一環。若已繳價款未達總價15%，建商只能沒收已繳款項；若已繳款超過15%，則只能沒收15%，其餘需退還。

 

M編：預售屋禁止換約政策，加上貸款成數不足、第二戶限貸令的雙重打擊，正在2026年交屋潮中產生連鎖效應。

 

給預售屋買方的建議：

第一，如果你是2023年7月1日後購買的預售屋，要有「至少持有到交屋後2年」的心理準備，否則45%重稅會吃掉獲利。

第二，提前半年進行貸款試算，不要等到交屋前才發現錢不夠。

第三，如果財務真的撐不住，主動與建商協商，看是否有「一案換一案」或延後交屋的空間。

第四，不要輕信「貸不到就可以解約」的說法。除非缺口超過30%，否則你得自己想辦法。

 

總結：預售屋「隨便買隨便賺」的時代已經結束了。現在賣房不是為了賺錢，而是為了不被套牢。

 

M傳媒 房產中心

 

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