重劃區預售屋「量縮83％」卻不見價跌！這樣的市場，誰先撐不住，誰就輸了

文／M傳媒 房產中心 M編

信用管制政策壓抑下，預售屋市場交易量急凍，重劃區更成為「重災區」。據永慶房產集團統計，去年全台34個大型重劃區中，預售屋交易量合計僅4,584件，大幅量縮83％。

但詭異的是，價格卻沒跌，34個重劃區中，仍有30個區域均價持續上漲。建商不願讓利、買方觀望不進場，市場正陷入「交易冰封、價格僵持」的詭異局面。

沒有人買，但也不降價，這不是市場，這是「僵局」。

一、數字會說話：量縮8成成常態，部分重劃區甚至「窒息」

過往許多熱門重劃區預售屋年交易量能達上千件，但去年大幅量縮，部分重劃區甚至不到百件。

量縮最慘烈的前三名：

• 高雄美術館特區、左營高鐵重劃區、新竹高鐵特區：交易量縮幅度高達95％以上，幾乎「窒息」

• 新北土城暫緩、桃園青埔特區、新竹縣治重劃區、台中七期、台中港重劃區：量縮幅度也超過9成

• 全台僅台北北士科、板橋江翠北側：量縮幅度控制在5成以內，相對抗跌

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，中古屋市場自2024年第四季起，已連續六季價格盤整或緩跌，但預售屋市場價格卻持續上揚。預售市場量縮程度遠高於中古屋市場，價格未見修正是主要原因。

M編：中古屋已經在降價了，預售屋還在撐。建商不願意帶頭降價，買方也不願意追高，這就是僵局的核心。

二、價格還在漲：34個重劃區，30個均價上揚

儘管交易量急凍，預售屋價格卻持續墊高。

雙北地區：

• 十大重劃區中，僅三重仁義價格出現修正

• 板橋江翠北側年漲12.8％最多

• 整體交易量縮77％

桃竹地區：

• 十個重劃區預售屋平均單價全面上漲

• 青埔特區年漲17.7％最多

• 藝文特區、A7漲幅也在1成以上

• 整體交易量年減88％

台中地區：

• 八個主要重劃區平均單價上漲

• 七期重劃區預售房價有逾10％漲幅

• 僅12期、水湳經貿園區出現微幅修正

• 整體量縮幅度達83％

台南、高雄地區：

• 六個主要重劃區中，除左營高鐵特區外，其餘房價均上漲

• 台南平實重劃區年漲25.2％最高

• 整體量縮幅度高達約85％

M編：漲最多的台南平實重劃區（+25.2％），量縮也最慘，這不是健康的市場，這是「有行無市」。

三、為什麼建商不降價？三大原因解析

原因一：營建成本居高不下

近年原物料價格、缺工問題持續推升營建成本。建商坦言：「不是不想降，是降了就虧錢。」在成本沒有明顯回落之前，建商寧可「撐」，也不願「賠本賣」。

原因二：信用管制鎖住交易量，而非價格

央行的信用管制政策，主要壓抑的是「投資需求」和「貸款成數」，而不是直接打壓價格。建商沒有「非降不可」的壓力，自然選擇觀望。

原因三：建商財務體質普遍健康

經過前幾年房市多頭，多數建商已累積充足資金，短期內沒有「斷頭求生」的壓力。與其降價求售，不如慢慢賣、慢慢等。

M編：建商不是不想賣，是「不急著賣」。你等得起，他也等得起，但誰先撐不住，誰就輸了。

四、買方也在等：觀望氣氛濃厚，進場意願低落

另一方面，買方也在等。

在央行連續升息、信用管制收緊的背景下，購屋貸款成數降低、利率升高，購屋負擔明顯加重。加上市場預期房價可能修正，多數買方選擇「觀望」而非「進場」。

根據永慶房產集團調查，民眾對房價看法仍屬「持平小幅看跌」，看跌比例雖較上一季略減，但整體觀望氣氛依然濃厚。

M編：買方等降價，建商等政策鬆綁。兩邊都在等，市場就卡在這裡。

五、哪些區域最危險？哪些相對安全？

高風險區域：

• 過去漲幅過大、供給量大的重劃區（如青埔、七期、台中港）

• 缺乏實質居住人口支撐的「投資型重劃區」

• 量縮超過9成、價格卻還在漲的區域——「有行無市」最危險

相對安全區域：

• 自住需求穩定的成熟重劃區（如板橋江翠北側、北士科）

• 量縮幅度控制在5成以內、價格漲幅溫和的區域

• 有產業、有交通、有人口移入支撐的區域

M編：量縮9成還在漲，那是「虛胖」；量縮5成以內還能漲，才是「真撐」。

M編總結：僵局何時打破？三種可能劇本

目前預售屋市場的「量縮價不跌」僵局，未來可能出現三種發展方向：

劇本一：政策鬆綁，交易量回溫

如果央行逐步放寬信用管制、放寬第二戶貸款成數，積壓的購屋需求可能逐步釋放，交易量回升，價格維持高檔。

劇本二：建商撐不住，開始降價

如果市場持續冷清、建商資金壓力增大，部分區域可能出現「帶頭降價」的案例，引發連鎖效應。

劇本三：長期盤整，成交量持續低迷

如果政策不動、建商不降、買方不進，市場可能進入「長期盤整」成交量持續低檔，價格緩步修正，但不會崩盤。

給購屋族的建議：

第一，不急的話可以再等等。目前市場仍處於「買方市場」，議價空間比過去兩年大。

第二，如果要進場，優先選擇自住需求穩定的區域（如北士科、江翠北側），避開供給過剩、投資客比例過高的重劃區。

第三，不要只看「開價」，要看「成交價」。實價登錄才是真實行情。

重劃區預售屋量縮83％，價格卻還在漲，這不是健康的市場，這是建商與買方的「對峙僵局」。誰先撐不住，誰就輸了。

M傳媒 房產中心

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