台灣65歲以上突破2成！專家：老房子也能變退休金　高齡換居3條路一次看

【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】

台灣正式進入超高齡社會，長輩的住房需求也開始改變。

內政部最新統計顯示，截至2026年8月底，全台65歲以上人口已達479萬人，占總人口20.62%。台北市老年人口占比更達24.76%。

對不少長輩來說，手上最大的資產就是住了幾十年的房子。房子有價值，生活上卻可能遇到沒有電梯、上下樓困難、醫療距離太遠，以及退休後現金流不足等問題。

山哥表示，老後住房要同時考慮「住得方便」和「錢夠不夠用」，房子也可以重新配置。

住40年老公寓　上下樓成晚年負擔

台灣老屋多，高齡者住在無電梯公寓的問題也愈來愈明顯。

內政部統計顯示，2025年6月底，65歲以上長者中約有11.5%居住在無電梯公寓。

年輕時每天爬4、5樓很平常，到了70歲、80歲，膝蓋、體力與行動能力都會改變。

因此部分家庭開始把老公寓出售或出租，再換到有電梯、管理員、無障礙空間，並靠近醫院、市場及大眾運輸的住宅。

山哥認為，高齡換屋要把生活半徑放在房價前面。

電梯、醫療、採買、交通，都是老後每天會用到的基本條件。

房子不用賣　也能轉成每月生活費

長輩名下有房、退休收入有限，還有一種資產活化方式，就是「以房養老」。

金管會說明，商業型不動產逆向抵押貸款，是由高齡者拿自己的不動產設定抵押給銀行，再由銀行依約分期撥付貸款，作為退休生活資金。

截至2025年6月底，國內銀行累計承作以房養老已達9,642件，核貸額度約558億元。

這類方式適合有房產、又希望增加每月現金流的長輩。

實際可以領多少，要看房屋鑑價、年齡、貸款期間、銀行條件及利率。

辦理後房屋仍在屋主名下，但會設定抵押權，貸款本金與利息也會逐步累積，因此簽約前要把配偶居住、繼承人後續清償及貸款到期處理一起確認。

大房換小房　多出的資金留給退休生活

還有一種更直接的方式，就是換屋。

孩子已經搬出去，原本一家四口住的3房、4房，退休後可能只剩夫妻兩人。

把大坪數住宅換成總價較低的小宅或電梯住宅，房價差額就能轉成退休準備金。

例如老屋出售2,000萬元，換一間1,300萬元的電梯住宅，扣除交易、稅費、整理等成本後，剩餘資金就能重新配置。

這種做法同時調整住宅和現金部位，對退休家庭的現金流管理會更有彈性。

銀髮住宅更看生活服務

部分長輩也會考慮銀髮住宅、高齡友善住宅或具照護服務的居住環境。

這類住宅評估重點除了房子本身，還要看醫療距離、餐飲、緊急通報、無障礙設施、交通，以及後續服務費。

長輩身體健康時，可以選擇一般電梯住宅；未來照護需求提高後，住房條件也可能再次調整。

高齡住宅規劃要把未來10年、20年的生活變化一起放進來。

房仲服務開始延伸到「高齡換居」

山哥指出，高齡房地產服務會愈來愈複雜。

長輩要出售老屋，可能同時碰到繼承、共有、稅務、貸款與下一間住宅安排。

有些人要先賣後買，有些人希望保留原房出租，有些人則適合評估以房養老。

專業房地產業者的工作，也會從單純買賣延伸到住宅盤點、換屋安排，再串聯銀行、地政士與相關專業服務。

山哥觀察

台灣高齡人口突破2成後，房子對長輩的意義也正在改變。

一間住了30年、40年的房子，可以繼續住，也可以換成更適合老後生活的住宅，還能透過出售、出租或以房養老增加退休資金。

山哥認為，長輩的房子既是居住空間，也是退休資產。

老後住得安心，需要的不只是房價高低，還包括電梯、交通、醫療與穩定現金流。

房子怎麼留、怎麼換、怎麼活化，提早規劃，晚年生活就多一份選擇。

關鍵字： 高齡住宅、以房養老、高齡換屋、銀髮住宅、超高齡社會、老公寓、電梯住宅、退休規劃、房產活化、逆向抵押貸款、張惠山、山哥、M傳媒