台中危老重建神話破滅！時程獎勵歸零＋房市冷卻，開發商急撤資

全台第二的危老熱區為何急速降溫？背後真相讓所有權人心驚

曾高居全台第二的台中危老重建熱潮，正出現明顯降溫跡象。根據最新統計，今年上半年核准案量僅62件，預估全年將連續第二年下滑。這波衰退背後，反映的不只是政策獎勵縮水，更是整體房市環境轉變的縮影。

 

台中市危老重建過去幾年一直是全台的亮點，累計核准885件的成績僅次於台北市，甚至超越新北市。這項成就的背後，主要得益於台中老舊建物產權相對單純，多為單一持有，較容易達到危老「100%同意」的嚴格門檻，整合難度遠低於雙北地區。

 

此外，台中過去整合成本相對較低，而新建案房價卻逐年攀升，甚至逼近首都圈水準，這種「低成本、高售價」的利差結構，為開發商提供了相當誘人的開發效益，成為推動危老重建的重要動力。

 

然而，這股熱潮正在消退。數據顯示，台中危老案在2023年達到175件高峰後，去年降至147件，今年上半年更僅剩62件，預估全年將繼續下滑，出現連續二年衰退的趨勢。

 

這波衰退背後有多重因素。首先是2023年危老重建的時程獎勵從4%降為2%，雖然當時房市仍處多頭氛圍，影響相對有限，但已埋下隱憂。同年8月新青安政策推出後，房價進一步被推升，導致屋主心態轉趨強硬，大幅提高整合難度。

 

去年9月第七波信用管制上路，更成為壓垮駱駝的最後一根稻草。雖然危老貸款並未直接受限於信用管制，但銀行仍將其計入不動產放款集中度，為降低風險，對危老融資趨於謹慎。開發商坦言：「銀彈收斂，讓許多原本可行的案子現在都動不起來了。」

 

今年5月時程獎勵正式落日，全面改為規模獎勵，更是雪上加霜。由於大基地整合需要更高成本與時間，開發商反應普遍不若以往熱烈，市場氛圍明顯轉向觀望。

 

業界人士指出，當前危老重建面臨的最大挑戰在於「成本與售價的拉鋸戰」。一方面，營建成本持續高漲，另一方面房市前景不明讓售價難以提升，壓縮了開發商的利潤空間，自然降低了重建意願。

 

專家觀點：

危老重建就像一場馬拉松，現在只是進入調整期，不是終點。台中過去跑得太快，現在稍微放慢腳步不是壞事，反而能讓市場更健康。

與其一味追求案量，不如趁這個時候提升重建品質。開發商應該思考如何創造真正的價值，而不是只靠政策獎勵賺快錢。政府也該聽聽市場聲音，在獎勵機制上找到平衡點，讓危老重建能永續發展。畢竟，城市更新不是短跑衝刺，而是一場需要耐心與智慧的長期戰役。圖／google map