隔壁老王家30年老屋免稅，你家卻要繳？關鍵不是屋齡，是這四個字！

文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書

「情情，我家的房子跟隔壁老王家一樣都是30年，為什麼他不用繳房屋稅，我卻每年收到稅單？」這是上週一位客戶賴著我問了半小時的問題。

其實這個問題，情情每個月至少被問三次。答案很簡單：現行制度根本沒有「屋齡滿30年免稅」這種事。

先說重點：老屋免稅，看的不是「年紀」是「身價」

很多人誤以為房子老了就不用繳稅，這是對折舊的誤解。

房屋稅的計算基礎是「房屋評定現值」，不是市價，也不是屋齡。評定現值會考量房屋標準單價、面積、構造、總樓層、折舊年數及地段率等因素。

老屋確實會因為折舊讓評定現值降低，但如果你的房子坪數大、地段好、構造單價高，折舊完還是可能超過免稅門檻。

隔壁鄰居免稅，不是因為他家比較老，是因為他家評定現值比較低。

四個條件，缺一不可

低現值住家房屋要免徵房屋稅，必須同時符合以下四項條件：

① 屋主必須是「自然人」
公司、法人、企業持有，直接出局。

② 房屋必須「真的在住」
空著、出租、營業都不行。

③ 評定現值不能超過當地免稅標準
這條最關鍵，也是大家最容易忽略的。各縣市標準不同，而且每年可能調整。

④ 全國持有符合條件的房屋不能超過3戶
超過3戶，不是每戶都能免稅，只能擇優選3戶。

各縣市門檻不一樣，別拿鄰居的標準套自己

情情幫大家整理好六都的低現值免稅門檻和單一自住1%門檻，兩者是完全不同的東西：

縣市	低現值免稅門檻（評定現值）	單一自住1%門檻（評定現值）
臺北市	10萬9,000元	267萬4,200元
新北市	未達一定標準	234萬8,900元
桃園市	未達一定標準	181萬8,000元
臺中市	10萬4,000元	153萬5,400元
臺南市	未達一定標準	157萬4,900元
高雄市	未達一定標準	217萬7,500元

超過免稅門檻不等於要繳高額房屋稅。 如果你符合自住條件（無出租營業、本人或直系親屬設籍居住、全國3戶以內），還是可以適用1.2% 自住稅率。

如果全國只有一戶自住，評定現值又低於「單一自住1%門檻」，稅率還可以再降到1%。

同款不同命：兄弟兩戶，稅率差一截

臺南市稅務局公布過一個實際案例，情情覺得很適合拿來說明：

• 弟弟：房子評定現值140萬元，低於臺南市1%門檻157萬4,900元 → 稅率1%

• 哥哥：房子評定現值200萬元，超過門檻 → 只能適用1.2%

兄弟倆都是單一自住、都有設籍、都沒出租，結果稅率就是不一樣。差別不在屋齡，是評定現值有沒有跨過那條線。

情情的小提醒

如果你收到稅單覺得怪怪的，先做這四件事：

1. 跟稅捐機關確認房屋評定現值算得對不對

2. 檢查房屋有沒有完成戶籍登記

3. 確認有沒有申報自住

4. 算一下本人＋配偶＋未成年子女全國總共幾戶

有時候不是政府算錯，是我們忘了更新資料。

老屋免稅有條件，弄懂規則不吃虧

30年老屋不一定免稅，新屋也不一定比較貴。關鍵都在「評定現值」四個字。

如果大家對房屋稅、地價稅或繼承、贈與還有疑問，歡迎來明深地政士事務所找情情代書聊聊。不動產稅務這條路，情情陪你走，該省的稅一毛都不會讓你多付！

資料來源：財政部稅務入口網、六都地方稅務機關公告