東區商圈租金疲軟！大巨蛋光環難敵消費轉型潮
台北東區商圈正面臨十年來最嚴峻的租金調整期。根據實價登錄資料，忠孝東路四段統領大樓一間近19坪店面，今年7月以每坪1.21萬元出租，月租金23萬元。對比2016年同一店面曾創下40萬元租金紀錄，當前水準僅及當年的57.5%，反映出東區商圈租金距離十年前景氣高點仍有巨大差距。東區商圈租金疲軟現象不僅限於單一店面。同一棟統領大樓另一間28坪店面，去年8月以每月40萬元、每坪約1.41萬元出租，也僅為2016年75萬元租金水平的53.3%。這些數據顯示東區商圈正面臨結構性挑戰。

 

東區近年雖有新光三越與大巨蛋進駐等題材，但整體租金並未回到疫情前的鼎盛時期。

電商與外送平台崛起改變了消費者習慣，街邊店來客數與購物強度未能達到預期，加上消費市場逐漸向百貨商場群聚的信義計畫區轉移，導致東區街邊店空置率上升。值得注意的是，2023年底大巨蛋開幕確實帶來了一些轉機。根據臺北市商業處資料，大巨蛋開幕一年以來，約有140萬人次到場觀賽，推估消費金額約47億多元，其中外溢至東區商圈消費近4億5千萬元。市調機構東方線上數據顯示，2024年前9個月，大巨蛋周邊500公尺內商圈整體銷售額成長40%，其中餐飲類成長31%、便利商店銷售成長7%、停車場收益成長89%。

 

台灣房屋趨勢中心表示，不少店家在2023年就提前卡位，準備迎接大巨蛋帶來的人流效應。
黃金地段如忠孝東路四段的高價店面因為需求旺盛，反而導致空置待租選擇減少，使近期有心進軍東區的業者只能再往外圍尋找機會。儘管如此，東區商圈仍有一些正面發展。根據實價登錄資訊，2025年5月北市東區商圈巷弄內的一樓女裝店面，以每坪月租金約1.44萬元出租，創下大安區2019年以來租金單價最高紀錄。這顯示只要位置與產品定位得宜，東區仍能維持一定的租金水準。

東區為北市一線商圈，巷弄內金店面多集中於187、177以及161巷等門牌。早在2012-2013年間，這些巷弄店面每坪月租金很容易突破萬元，但2019-2020年後受疫情等因素衝擊，成交單價落在7000元至1萬元左右。近期受惠於東區新開幕百貨公司與大巨蛋等利多，商圈景氣持續活絡，讓巷弄店面行情有回升跡象。

 

專家觀點：
東區商圈的租金調整反映的是零售業結構性轉型，而不僅僅是週期性波動。從數據來看，東區店面租金雖然較高點下跌約40-50%，但這實際上是市場機制的正常調節，讓租金回歸到與實際消費力匹配的水平。大巨蛋帶來的人潮紅利確實存在，但主要集中在餐飲業與快速消費領域。根據統計，大巨蛋活動開始前約5成觀眾會進到東區逛街，活動結束後有3成觀眾選擇在東區消費。這種「活動導向」的消費模式與傳統街邊店需要的穩定客源有所不同，商家需要調整經營策略來適應這種變化。

東區商圈的轉型方向應該是特色化與體驗化。與大巨蛋內部的連鎖品牌形成差異化競爭，發展獨特的街邊店文化。例如東區的經典小吃、庶民美食（如阿宗麵線、姜太太包子等）具有自身特色，是大巨蛋商家難以取代的餐飲選擇。對於投資者而言，東區商圈正在提供難得的價值投資機會。租金回調至合理水平，加上大巨蛋帶來的基礎人流，可能創造新的投資窗口。建議關注具備以下特質的標的：一是位於主要巷道（如161巷、177巷）；二是面積適中（20-40坪）的店面；三是適合餐飲或快速消費業種的空間規劃。

最重要的是，東區商復甦不會是V型反轉，而是L型底部的逐步回升。
投資者與經營者都需要有足夠的耐心與創新能力，才能在這波零售業轉型中找到新的定位。未來的東區可能不再是以往那個高租金、高流量的超級商圈，但會轉型為更加多元、更具特色的目的地型消費區塊。