青安貸款變地雷？新手預售屋族驚爆「出租就追繳」實例！

【M傳媒房產中心／專題報導】

「前年買的預售屋快交屋了，我該不該申請青安貸款？」一位網友在社團焦慮發文，引來上百則熱烈討論。原來這對夫妻正面臨艱難抉擇：想先當十年房東再自住，卻怕觸動青安貸款的「追繳條款」，不僅優惠利息全泡湯，還可能被銀行追討巨額差額。這種「想省利息卻怕踩雷」的焦慮，正是當前數萬名預售屋青安貸款戶的共同心聲……

這個案例精準命中當前房市的最大痛點，政策美意與現實需求的碰撞。青安貸款提供1.775%的破盤利率，讓年輕人終於有機會一圓購屋夢，但背後隱藏的自住限制，卻可能成為未來財務規劃的未爆彈。

預售屋＋青安貸款的完美風暴

預售屋的付款特性，讓買家有2-3年的緩衝期準備資金，搭配青安貸款確實誘人。但問題在於，人生規劃會變：可能工作地點異動、家庭成員增加，或者單純想當包租公補貼房貸。這時青安貸款的「自住條款」就從助力變成阻力。

銀行實務上，青安貸款的追繳機制並非立即啟動，通常要等到轉貸、出售或銀行主動查核時才會發現。但正是這種「現在不會被發現」的僥倖心理，讓許多人在未來面臨突如其來的財務壓力。

空屋期與戶籍設定的灰色地帶

案例中網友擔心「暫時空置」是否違規，這確實是個模糊地帶。專家實務經驗顯示，若戶籍設在該址且無出租事實，短期空置通常不會被認定違約。但關鍵在於「長期」的定義——三個月？半年？這沒有明確標準，全看銀行認定。

更棘手的是，若像案例中規劃「十年後才自住」，這中間的空窗期極可能被認定非自住用途。銀行雖不會天天查核，但透過水電使用紀錄、鄰里通報等管道，還是有可能發現實際使用狀況。

出租的致命風險

青安貸款最嚴重的違規就是「出租」。一旦被查獲，銀行有權追回利差，甚至要求提前清償貸款。以貸款1,000萬元、利率差1%計算，五年下來可能被追繳超過50萬元，這對年輕家庭將是沉重打擊。

聰明玩家的生存法則

與其提心吊膽，不如主動出擊。以下是資深房貸專家提供的實戰策略：
首先，誠實是最好的策略。如果確定要出租，就該老實申請「投資型房貸」，雖然利率較高，但換來的是心安理得。與其每天擔心被查核，不如選擇適合的產品。
其次，善用「寬限期」作為緩衝。青安貸款最長可有5年寬限期，這段期間可以仔細評估是否真要自住。若決定出租，就在寬限期結束前轉貸，避免利差追繳。
最後，保留完整的自住證明。包括戶籍設定、水電費帳單、網路申裝紀錄等，這些都是未來若被質疑時的有力證據。

新手的關鍵檢查清單

對於即將交屋的預售屋買家，專家建議完成三項關鍵檢查：
1. 確認貸款合約中的「使用用途」欄位填寫正確
2. 評估未來5年內的人生規劃是否可能變動
3. 備妥若需轉貸時的備用方案與成本估算

M觀點：別讓優惠變負擔

青安貸款是政府的美意，但不該成為限制人生選擇的枷鎖。與其勉強符合自住規定卻活得提心吊膽，不如誠實面對自己的需求，選擇最適合的財務規劃。對於正在考慮預售屋搭配青安貸款的年輕人，記住一個原則：「政策是死的，人生是活的」。與其被貸款條款綁住十年、二十年，不如保持財務彈性，讓房子成為人生的助力，而非負擔。
青安貸款很好，但適合別人的不一定適合你，找到最符合自己人生階段的選擇，才是真正的理財智慧。