台灣房市30年六大階段全解析！從金融風暴跌14.5%到疫情後暴漲近4成 9月央行恐升息？

【M傳媒／分析報導】

台灣房市30年走過兩次大多頭、兩次明顯修正，每一次大轉折幾乎都跟央行利率、資金環境與政策同步變化。以下完整拆解六大階段的房價走勢、關鍵數據與背後原因。

六大階段總覽

時期	房價走勢	重要數據	主要原因
1996－2003	長空修正	1997至2003房價約跌14.5%	亞洲金融風暴、建商財務危機、921地震、網路泡沫、911事件、SARS、供給過剩
2003－2008	房市復甦	信義全台指數39.15→55.33，約漲41%	低利率、土增稅減半、優惠房貸、景氣復甦
2009－2014	大多頭	信義指數65.1→106.71，約漲64%	金融海嘯後全球寬鬆、熱錢、低利率、投資需求
2014－2016	量縮價跌	全台買賣移轉37.2萬棟降至24.5萬棟；台北市高點至低點約跌8.5%	信用管制、稅制改革、房地合一、投資需求退潮
2017－2019	築底回溫	信義指數101.04→108.13，約漲7%	低利率、價格修正完成、台商回流、資金回台
2020－2024	第二波大多頭	官方全國住宅指數108.17→150.98，約漲39.6%	疫情低利率、全球資金寬鬆、台商回流、半導體擴廠、營建成本上升、預售投資、新青安
2025－2026	量縮價修正	2026Q1全國指數年跌3.48%；較2024Q4高點約跌4.7%	第七波信用管制、銀行限貸、房貸利率升高、預售量縮、交屋壓力

階段一：1996－2003 長空修正

央行歷史資料顯示，1997年至2003年間，受到亞洲金融風暴、企業倒閉、921地震、網路泡沫、911事件及SARS等連續衝擊，全台房價累計下跌約14.5%。當時建商財務危機頻傳、市場供給嚴重過剩，房市陷入長達七年的空頭走勢。

階段二：2003－2008 房市復甦

2003年SARS過後，政府陸續推出低利率、土地增值稅減半、優惠房貸等政策，景氣同步復甦，房市開始回溫。信義全台房價指數從2003年底約39.15，上升至2008年底55.33，5年漲幅約41%。

階段三：2009－2014 大多頭

2008年金融海嘯後，全球進入寬鬆貨幣環境，台灣央行連續降息，熱錢湧入房市。信義全台房價指數從2009年的65.1，上升至2014年的106.71，5年間漲幅約64%。

房價快速上漲後，央行從2010年6月起陸續推出選擇性信用管制，這波管制直到2016年才鬆綁，政策效果顯現約需4到5年。2011年奢侈稅上路，2016年再實施房地合一稅。

階段四：2014－2016 量縮價跌

全台買賣移轉棟數從2013年的37.2萬棟，驟降至2016年的24.5萬棟，寫下歷史新低紀錄。台北市房價修正最為明顯，從2014年第二季高點至2016年，累計跌幅約8.5%至11.6%。信用管制、稅制改革、投資需求退潮，市場正式進入量縮修正期。

階段五：2017－2019 築底回溫

歷經兩年修正後，2017年起房市買氣回穩，房價觸底反彈。信義全台房價指數從2017年的102.83，上升至2019年的108.13，約漲7%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，交易量連續觸底回溫，房價止跌回穩，市場從買方市場逐漸轉為買賣均衡態勢。

階段六：2020－2024 第二波大多頭

2020年疫情後，全球資金再度寬鬆，加上台商回流、半導體擴廠、營建成本上升及首購需求增加，台灣房市迎來另一波大多頭。

內政部全國住宅價格指數從2020年第4季108.17，上升至2024年第4季150.98，4年漲幅約39.6%。這波多頭期間，2023年8月新青安政策上路，利率補貼2碼、貸款年限最長40年、寬限期5年，成為市場最低房貸利率（現為1.775%），大幅降低年輕首購族購屋門檻，但也引發助長炒房的疑慮。

2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，被封為「史上最嚴厲措施」，市場甚至形容為「金龍海嘯」。央行總裁楊金龍當時坦言，8月底全體銀行不動產貸款集中度達37.5%，「目前情況比2009年更嚴峻」，因此決定推出史上最嚴厲的選擇性信用管制。

階段七：2025－2026 量縮價修正

第七波信用管制後，房市快速降溫。2025年第4季內政部全國住宅價格指數為145.52，相較2024年第4季最高峰的150.98，年跌幅達3.62%，為近五年來首度出現年度轉跌訊號。

六都中以中南部跌幅最為明顯：台中市年跌6.65%最深，高雄市年跌4.91%，台南市年跌4.23%，反觀台北市年跌幅僅0.4%。

2026年第1季全國住宅價格指數降至143.85，季跌幅約1.15%、年減3.48%，與2024年第4季房價最高峰相比，累計跌幅約4.72%。台中、高雄、台南修正幅度更明顯，台中年減6.17%最深。

交易量方面，2025年全年買賣移轉棟數預估約26.3萬至27.1萬棟，較2024年的35.05萬棟減少23%至25%，單年減幅恐創史上最大。

房價開始跌　但經濟與通膨反而升溫

2026年的特殊之處，在於房市轉冷，總體經濟卻很熱。

主計總處最新預估，2026年全年GDP成長率上看11.05%，較5月預測大幅上修1.41個百分點，創39年來新高，每人GDP可望成長至4萬5,332美元；CPI年增率上修至2.07%，高於2%通膨警戒線。

8月CPI年增2.04%，已連續4個月站上2%通膨警戒線。主計總處官員表示，近日蔬菜、電腦周邊價格上揚，9月通膨壓力仍難避免。

另一邊，不動產貸款集中度已從2024年6月高點37.6%，降至2026年6月底的34.9%，顯示央行房市信用管制已明顯發揮效果。

9月央行可能升息？

央行預計9月17日召開第3季理監事會。

GDP高速成長、CPI重新站上2%，加上國際油價再度來到每桶100美元、輸入性通膨壓力升溫，使升息機率明顯提高。合庫金控集團首席經濟學家徐千婷指出，若能源價格持續處於高檔，不僅直接推升國內油料成本，也可能透過運輸、餐飲及服務價格形成第二波傳導，使通膨預期更加難以降溫。

值得留意的是，台銀1年期定存利率約1.7%，以主計處預估全年CPI 2.07%計算，實質利率為負0.37%。中研院經濟所最新調查顯示，6月有60.92%受訪者預期一年後CPI漲幅達2%以上，更有54.25%受訪者預期三年後CPI年增率仍在2%以上。央行理事張建一日前受訪表示，第3季央行有可能升息半碼至一碼。

不過，金融業看法分歧。第一金與華南金一致預期，央行9月沒有升息的急迫性，利率很高機率「連十凍」，今年底前利率都維持不變。

M編觀察

台灣過去30年房價循環很清楚：利率下降、資金寬鬆、景氣回升，房價容易上漲；信用收緊、成交萎縮、持有成本增加，市場就會進入整理。

央行需要處理從單純打房，轉向通膨、經濟成長與房市降溫之間的平衡。房市信用管制已見成效，不動產貸款集中度從37.6%降至34.9%，但不動產貸款餘額並未縮減。在GDP衝上11%的同時，央行若選擇升息，將是對資產價格的再一次壓力測試；若選擇按兵不動，則需承受通膨預期持續升溫的風險。

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