商辦逆勢噴發！科技廠、壽險錢潮狂襲，內湖、七期、新莊副都心成三大爆熱戰區

在住宅市場降溫的同時，商用不動產卻逆勢攀升，科技業與壽險資金大舉進軍商辦市場，台北內湖、台中七期、新莊副都心成為三大熱區。當住宅市場因政策調控與利率壓力陷入觀望之際，台灣商用不動產市場卻迎來一波罕見的熱潮。2025年上半年全台商辦交易持續升溫，科技業擴張需求、壽險資金尋求穩定收益，以及企業總部升級潮三大動能推升下，形成「住宅冷、商辦熱」的鮮明對比，這波商用不動產熱潮正從台北內湖、大安區蔓延至台中七期與高雄亞洲新灣區。

 

科技業領軍 商用不動產逆勢成長

 

根據市場數據，2025年上半年屋齡5年內的商辦成交總金額逼近50億元，其中台北內湖區交易最為熱絡，共成交16件，佔全台交易量的四成。內湖「國揚洲際企業總部」更出現單一企業一次性購入8戶、總價10.57億元的大手筆交易，顯示企業對優質辦公空間的強烈需求。這波商辦熱潮主要來自三大動力：科技業擴廠需求、台商回流設點，以及建商看好商用市場積極推案。特別是科技業與半導體相關產業，已連續兩年成為商辦市場最大買方，帶動北中南科學園區周邊商辦市場同步升溫。

 

台北領漲 台中七期成中台灣指標

 

台北市中心商辦供給稀缺，價格持續攀升，大安區「首泰信義」每坪單價甚至衝上195萬元，創下社區新高。隨著市中心商辦價格高漲，企業逐漸向外圍尋找替代選項，內湖、南港、北士科等區域受益明顯。台中七期重劃區表現同樣亮眼，2025年第一季台中全市商辦交易96筆，較去年同期成長約5%，其中七期重劃區占比最高。七期新市政中心被視為中台灣最具國際能見度的企業門戶，集結市政中心、國際級飯店、百貨商圈、歌劇院與市政公園等完整機能，吸引多家國際會計師事務所、五大金控與私人銀行加速布局。

 

建商積極布局 新莊副都心潛力看漲

 

看準商辦熱度升溫，大型建商積極投入商辦市場。興富發在新莊副都心推出總銷規模達300億元的「國家壹號廣場」，規劃地上29層、地下6層，坪數彈性介於75~800坪。聯聚建設則在七期推出「聯聚中衡大廈」，樓高37層，由義大利ACPV ARCHITECTS操刀設計，滿足不同規模企業需求。新莊副都心憑藉雙捷運優勢（機場捷運A3、A4站及環狀線），加上中央合署辦公大樓、電影文化中心、凱悅嘉軒飯店、宏匯廣場等重大建設陸續到位，正快速發展為新北核心商務特區。區域內有廣達、英業達等3萬多家企業進駐，年產值達4,000億元，成為新北第一產能地區，預計帶來10萬個以上的就業機會。

 

企業偏好現代化商辦 ESG成新標準

 

企業購置新商辦主要考量三大優勢：硬體升級（智慧建築、節能系統符合ESG需求）、坪數規劃多元（從30坪內小戶到百坪以上大戶），以及交通便利性（捷運共構或鄰近捷運）。這些因素使得現代化商辦大樓特別受到企業青睞，尤其是符合ESG標準的綠色建築，成為跨國企業與科技公司選址的重要考量。

 

專家觀點

 

台灣商用不動產市場確實走出與住宅市場不同的行情，這背後反映的是產業結構轉型與企業升級需求的實質支撐。

從趨勢來看，這波商辦熱潮並非短期現象，而是由幾股堅實力量推動：

一是科技業持續擴張帶來的剛性需求，特別是AI、半導體產業鏈的群聚效應，讓主要科學園區周邊商辦需求穩健成長。

二是台商回流設點與企業總部升級需求，許多傳統產業為提升企業形象與辦公效率，紛紛遷入現代化商辦大樓。

三是交通建設完善帶動區域發展，如新莊副都心雙捷運優勢、台中七期市政路延伸工程，都為商辦市場添加增值利多。

 

建議投資人關注具備交通優勢、產業群聚與現代化設施的商辦產品，特別是取得綠色建築認證的標的，長期持有價值較為穩健。但同時也需注意市場過熱風險，部分區域供給量增加可能導致空置率上升，選擇標的時應優先考慮地段優勢與產品差異性。圖／google map