買透天厝「沒自來水」拒點交！買方扣款慘敗訴　法院：不能扣留全部價款

【M傳媒／房市消費警訊】

 

買賣房屋最怕交屋前夕發現「現況跟說明書不一樣」！桃園一名鍾姓女子以1060萬元買下一棟透天厝，辦妥過戶後，卻發現屋內實際只有地下水、根本沒接自來水，與不動產現況說明書勾選的「有自來水、無地下水」完全不符。鍾女氣得拒絕點交，讓履約保證專戶裡的728萬餘元價金卡住無法撥給賣方。賣方李女一狀告上法院，桃園地院近日判決出爐，判決鍾女必須同意賣方領取專戶款項，但駁回賣方求償80萬違約金的請求。全案仍可上訴。

 

現況說明「有自來水」實際只有地下水

判決指出，雙方於112年9月簽約，並約定透過仲介公司的履約保證專戶交易。扣除代償貸款、稅費及仲介費後，專戶結餘728萬7203元。113年3月房屋已過戶給鍾女，但在點交前夕，鍾女發現不動產現況說明書上勾選「有自來水、無地下水」，實際屋內卻只有地下水，根本沒接自來水。

 

賣方李女主張，這是仲介人員誤勾，她仍同意協助申請接水，並先加裝過濾器。原訂113年4月1日點交，鍾女卻當天拒絕，還對她提告詐欺（檢方不起訴）。李女稱，因房屋已過戶，申請接水需要鍾女簽章配合，鍾女卻延宕多時，甚至要求額外補償100萬元，導致她遲遲領不到價金，原經營的民宿也因此停業。她因此請求法院判准領款，並依契約求償80萬元違約金（她主張依契約每日千分之一計算，金額已逾413萬元，故僅求償其中80萬元）。

 

房屋有重大瑕疵　行使同時履行抗辯權

 

鍾女主張，現況說明書的記載構成品質保證，李女明知無自來水仍勾選，屬故意隱瞞，房屋有重大瑕疵。她依法行使同時履行抗辯權，暫緩點交付款完全合法，並反過來主張自己因延遲交屋受有違約金、工程費與價值減損、房貸利息及租金等損失，合計逾335萬元。

 

沒自來水可以補正　不能扣住全部價金

 

法院審理後認為，房屋因鍾女拒領鑰匙而尚未交付，買方原則上還不能行使物之瑕疵擔保請求權；且欠缺自來水並非不能補正，李女也已配合辦理，費用並非由鍾女負擔。

 

法院另指出，房屋並非無水可用，鍾女未證明地下水不堪使用，也未提出損失單據。即使鍾女可主張同時履行抗辯，拒絕給付的範圍也應與瑕疵相當，不能扣留全部價款。因此判准李女領取專戶款項。

 

至於80萬元違約金，法院認為買賣契約只規定買方應按時將價金存入專戶，並未規定買方有義務配合點交；且房屋確有與約定不符之處，鍾女在補正完成前拒絕點交，難認無正當理由，故駁回李女請求。

 

買方不能「無限上綱」

 

這起判決點出了預售屋與中古屋交易中，買賣雙方最容易踩到的兩條紅線。

對賣方而言，現況說明書是法律文件，不是參考用的。無論是仲介誤勾還是自己疏忽，只要說明書與事實不符，賣方就得承擔瑕疵擔保責任。本案中，賣方雖然主張是仲介誤勾，但仍須面臨買方拒點交、告詐欺的麻煩，甚至民宿停業的損失，這些都是當初沒有仔細核對說明書所付出的代價。

 

對買方而言，發現瑕疵不等於可以「扣住全部錢」。法院這次的判決很明確：房子不是沒水可用，自來水也可以補接，買方不能因為一個可以補正的瑕疵，就扣住728萬元的全部價金不給。行使同時履行抗辯權時，扣留的金額必須與瑕疵的價值相當，否則就可能被法院認定是無理取鬧。

 

建議購屋族：交屋前發現現況說明書與實際不符時，應先拍照存證、要求賣方限期改善，並透過履約保證專戶的機制協商「部分扣款」或「保留修繕費用」，而不是意氣用事直接拒點交。否則，原本是受害者的買方，反而可能因為扣留全部價金，面臨被法院判決敗訴的風險。

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