老闆拿房抵押救公司！專家警告：公司倒了，房子也可能跟著賠

文／呂崑富（富哥）｜M傳媒房產專題

公司缺錢週轉，老闆拿自己的房子抵押向銀行借款，原本只想救公司，最後卻可能連一家人的住處都保不住。

富哥提醒，公司債務與個人財產原本有法律上的界線，但只要老闆拿自住房替公司設定抵押，或簽下個人連帶保證，公司的經營風險就會延伸到家庭資產。

公司有限責任　老闆簽保證就得另外負責

依《公司法》第99條，有限公司股東原則上以出資額為限負責；股份有限公司則依第154條，以繳清股份的金額為限。

但股東若濫用公司法人地位，造成公司負擔特定債務且清償顯有困難，情節重大而有必要時，仍可能依法負清償責任。

更常見的風險來自老闆自己簽下的擔保文件。

公司向銀行借款，老闆拿房子設定抵押，銀行就取得對該房產的擔保權利。公司還不出錢，房子可能被依法拍賣。

物上保證與連帶保證　差在個人財產責任

老闆拿房子替公司擔保，在法律上屬於第三人提供抵押，也就是俗稱的「物上保證」。

如果只提供房屋抵押，沒有另外承擔個人保證或其他債務，銀行原則上只能針對抵押物實行權利，無法單憑這項抵押查封老闆其他個人財產。

但如果同時簽了連帶保證，責任就擴大了。

一般保證人依《民法》第745條，原則上享有先訴抗辯權，但有法定例外；連帶保證人則沒有這項保障，個人財產可能成為追償對象。

另外，《銀行法》第12條之1規定，銀行求償原則上應先向借款人進行，不足部分再向保證人求償；取得執行名義及保全程序另有例外。

房子設定抵押　最高限額條款更要看清楚

企業融資除了普通抵押權，也可能採用最高限額抵押權。

這類抵押可能擔保一定法律關係內的多筆債權，範圍與最高限額都要依契約確認。

富哥提醒，簽約前要看清楚擔保的是哪一筆債務、最高金額多少，以及是否包含其他授信。

房屋設定抵押後，也會影響後續再融資的空間，銀行仍會依房屋鑑價、既有負債與還款能力評估。

公司倒閉房屋遭法拍　求償權恐變成空有權利

依《民法》第873條，債務到期未清償，抵押權人可以聲請法院拍賣抵押物。

聲請拍賣抵押物屬非訟事件，法院主要進行形式審查，相關實體爭議通常須另循訴訟處理。

《民法》第879條也保障物上保證人的求償權。老闆代公司清償，或因抵押權實行失去房屋，可依法在清償範圍內承受對公司的債權，符合條件時也能向其他保證人請求分擔。

然而，公司若已沒有資產，法律上的求償權仍可能難以實現。

救公司先算現金流　別先押房子

富哥認為，企業遇到資金缺口，應先確認是短期週轉問題，還是長期經營虧損。

如果公司持續虧損，增加借款只會加重還款壓力。拿自住房抵押，更可能把公司原有的經營風險轉嫁給家人。

簽約前應確認抵押範圍、保證金額、還款能力及最壞情況下的居住安排。

公司經營失敗還有重新開始的機會，但拿自住房擔保公司債務，一旦還款出問題，連家庭生活都可能受到衝擊。

文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人