房子賣不出去怎麼辦？屋主自售、委託房仲都卡關，5大策略破解賣房困境

【M傳媒】當房子掛售數月甚至數年仍無人問津，不僅造成資金壓力，更可能打亂人生規劃。無論是屋主自售或委託房仲，若遲遲無法成交，問題可能出在「定價策略」、「房屋條件」、「市場定位」或「銷售方式」。高雄在地買房專家 洪季凡 從實務角度提出 5大解方，幫助你重新盤點問題，找到突破口。

 

一、先釐清「賣不掉」的核心原因

在調整策略前，務必先診斷問題根源。可透過以下檢查表自我評估：

 

二、策略1：重新定位價格——打破「成本定價」迷思

許多屋主會以「當初買價＋裝修成本＋預期獲利」來定價，但市場只接受「供需決定的行情」。

建議：

參考「實價登錄2.0」：查詢同社區近1年成交價，排除極端值（如親友交易、特殊條件）。

委託專業估價：找銀行或獨立估價師，取得客觀估價報告。

設定「彈性價格帶」：以市場行情為基準，設定「底價」與「期待價」，保留5%-10%議價空間。

 

 

三、策略2：提升屋況吸引力——小成本創造高回報

即使不願花大錢翻新，仍可透過「輕裝修」與「空間整理」提升買方好感：

基礎修繕：處理壁癌、漏水、油漆剝落等明顯瑕疵，避免買方砍價理由。

斷捨離與收納：清空雜物、修補破損家具，營造「清爽感」。若為空屋，可租用簡約家具布置。

光線與通風：更換燈具、修剪窗外樹枝，增加採光；安裝抽風扇改善潮濕問題。

預算建議：

輕度整理：5-10萬元（油漆、清潔、燈具）。

中度修繕：10-30萬元（處理壁癌、更新衛浴設備）。

 

四、策略3：多元化行銷管道——突破傳統銷售框架

若傳統委售效果不彰，可嘗試以下方法擴大曝光：

自售平台+社群廣告：

在 591、樂屋網 刊登時，強調物件優勢（如低公設、裝修新），並購買平台廣告提升排名。

利用 Facebook、Instagram 投放精準廣告（設定區域、年齡、收入等條件）。

主題式銷售：

針對特定族群包裝賣點，例如：

首購族：低總價、低首付、近學區。

包租公：帶租約、投報率3%以上。

舉辦開放日（Open House）：

選擇週末時段，提供茶點並邀請多組買方同時看屋，創造搶購氛圍。

 

 

五、策略4：轉換銷售模式——跳脫「一般買賣」思維

若長期無法以理想價格出售，可考慮替代方案：

轉售為租：

將物件出租，以租金收入緩解貸款壓力，等待市場回暖再出售。

包裝售後回租：

若為退休族搬遷，可與買方協議「售後回租1-2年」，增加交易彈性。

參與危老都更：

若為老舊公寓且整合條件佳（如住戶同意率高），可與建商合建分回，長期獲利可能更高。

 

六、策略5：檢討委售關係——換房仲、改合作模式

若已委託房仲卻無成效，可考慮：

更換房仲品牌：

不同房仲的客源與銷售策略差異大，例如：

直營店（如永慶、信義）：資源多但佣收較高（約4%）。

加盟店（如住商、台灣房屋）：彈性大，可議佣收（約3-4%）。

網路平台（如易而安、大師房屋）：佣收較低（約1-2%）。

改採「專任委託」：

限定單一房仲銷售，提高其投入意願（通常配合加強行銷）。

設定「銷售獎金」：

若以高於底價成交，提供額外獎金，激勵房仲積極推廣。

 

 

七、最後手段：認賠殺出或持有等待

若所有策略無效，且急需變現，可考慮：

降價至市場最低行情：

一次調整到位（如降價15%-20%），吸引撿便宜買方。

轉售投資客或包租代管公司：

雖價格較低，但可快速變現（適合老舊公寓或透天）。

持有等待時機：

若無資金壓力，可暫時下架，觀察市場變化（如政策鬆綁、利率下降）後重新出售。

 

高雄在地買房專家 洪季凡：賣房是心理戰，更是策略戰

房子賣不掉，往往不是因為「沒有買方」，而是「沒有找到對的買方」。與其被動等待，不如主動調整定位、修繕屋況，並靈活運用行銷工具。必要時，放下對價格的執著，將資金轉投其他標的，或許才是停損的聰明選擇。

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