老屋出租當心稅金爆增！30年電梯大樓改辦公室，房屋稅恐翻3倍
專家揭「營業用稅率」驚人價差，未來賣屋還喪失400萬免稅額，節稅2招自救
網友手上擁有一棟三十幾年的電梯大樓，取得時間在2010年以前，目前房屋適用非自用住宅的稅率。他想知道，如果將房屋出租給需要營業登記的公司，或是社團法人作為辦公室使用，一方面每年房屋稅是否會大幅提高，另一方面未來出售時是否會因無法適用自住四百萬免稅額而增加稅負。這樣的問題在老屋出租市場中相當常見，也牽涉到房屋用途認定、稅務計算以及長期資產規劃。

 

1. 房屋稅調整：出租辦公室稅率可能大幅提高
若房屋原為非自用住宅（稅率1.5%~4.8%），改為營業用後，稅率可能提高至3%~5%（視地方政府規定），稅負可能增加1~3倍，而非僅「略高」。例如，台北市營業用房屋稅率最高可達5%。

 

2. 未來出售稅務：無法適用自住免稅額，且適用「舊制」財產交易所得稅
由於該屋於2010年前取得（2016年1月1日前），出售時不適用房地合一稅，而是按「財產交易所得稅」計算，併入綜合所得稅課徵（稅率5%~40%）。若房屋出租作為營業使用，出售時可能被認定為「非自用」，無法適用土地增值稅「一生一次」10%優惠稅率，需按一般稅率（20%~40%）計算。

 

3. 出租管理成本與稅務申報風險
出租給公司或社團法人時，需注意：
水電費率：商業用電費率可能是住宅的 2~3倍。
稅務申報：若未如實申報營業用途，可能遭稅局追稅並處 最高2倍罰鍰。
維護成本：30年老電梯大樓的公共設施（如電梯、消防設備）維修費用可能較高，需預留資金。

 

4. 建議與規劃

稅務規劃：
若希望降低房屋稅，可考慮「公益出租」（稅率1.2%）或「社宅包租代管」。出售前，可評估是否符合「重購退稅」條件（2年內換屋可退土增稅）。

出租策略：
與租戶明確約定「水電分攤」，避免商業用電成本轉嫁。定期檢修電梯、管線，避免因設備老舊增加意外風險。

建議屋主在出租前，先向地方稅捐機關確認稅率，並諮詢專業代書或會計師，確保稅務規劃符合最新法規，避免因誤解稅制而增加不必要的負擔。