小宅等於大套房？專家：權狀少1坪 小心銀行把你踢出門

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

「反正我一個人住，買個15坪的小宅剛剛好。」這句話，我在《房屋貸款知識家》聽過不下上百次。每次聽到，都想搖醒對方。你以為的「小宅」，在銀行眼裡可能只是一間「大套房」。權狀14.9坪和15.1坪，只差0.2坪，一個能貸八成，一個可能只剩五成。

權狀坪數低於15坪，可能變成「非標準住宅」或「套房產品」

這類物件在銀行眼中，流動性較差、轉手客群有限，多半被視為投資或出租用途，而非自住。因此，即使你符合新青安資格，銀行對這類物件的貸款成數通常會大幅下修，從一般住宅的八成降至六至七成，甚至更低。有些銀行甚至明文規定，權狀未滿15坪的物件直接不予承作。

PTT網友分享親身經驗，有人「15坪以下，銀行貸款只能貸五成」，還有人建議「看17到20坪的中古屋，總價只多一些，但貸款成數可以拉高到七八成」。權狀少一坪，成數少1-2成，以為省總價，結果自備款多噴百萬。

小宅單價貴!

以台北市為例，2025年小宅平均單價每坪78.9萬，反超中大坪數的75.6萬。新北市更誇張，小宅單價高出非小宅9.1％。為什麼空間比較小，單價反而更高？道理很簡單，購屋者的預算通常是固定的，建商於是縮小坪數來壓低總價，卻藉此拉高每坪的單價。小宅總價剛好落在首購族能負擔的範圍內，買方全被擠在同一個價格帶，單價自然被推高。同一個社區，小坪數產品的單價往往比大坪數還高。其實是用更高的單價，買了更小的空間。

大一點套房?

權狀16到28坪、或有兩房格局的，才算「小宅」，貸款成數可達七到八成。而15坪以內，或扣除公設後剩下不到8坪的，多算「套房」。

有些銀行改用「室內面積」來認定，主建物加附屬建物合計不到12坪，照樣會被視為套房。所以，即使權狀勉強超過15坪，室內空間若被公設吃掉太多，貸款時照樣會踢到鐵板。

現在是銀行挑客戶，不是你挑銀行。銀行不會因為你「覺得」自己是小宅，就把你當小宅放款。

富哥三個建議

第一，權狀不要低於15坪。

第二，用銀行鑑價後算貸款成數。

第三，買小宅先確認兩件事：地點和格局。地點不好、格局不對，未來轉手等著被砍價。

（本文作者為中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富）