富人捧現金橫掃、中產被銀行拒門外！房市M型化「階級戰爭」開打

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

各位朋友，富哥今天要來聊一個很現實、但很多人不敢明講的現象：台灣房市正在打一場「階級戰爭」，而且中產階級正在輸。

央行這幾年打房，拳頭揮出去，投機客有沒有打到不知道，但中產階級肯定被打得滿頭包。這一波打下來，用現金買房的有錢人，不只沒被打到，反而還因禍得福，成了市場上最大的贏家。

富人新遊戲：現金買房成主流

先看一組讓人心驚的數字。根據信義房屋統計，台北市高總價住宅的現金購屋比重，已經從2020年的10%至20%，攀升到目前的20%至30%。而住商機構根據台北地政雲的數據更驚人：台北市單價超過200萬元的頂級豪宅交易中，超過四成都是現金交易，也就是說，每10戶豪宅，就有4戶是用現金買的。

經典案例就是信義區「陶朱隱園」。今年上半年幾筆交易，買家全部是無貸款、全現金購入。5樓戶以9.4億元成交，買方是一位32歲的外僑，直接全額付現；17樓戶則以11.1億元成交，買方是持居留證的吳姓自然人，同樣無貸款。

不是股票賺飽的少年股神，就是海外回來的老華僑。用提款卡買幾億的房子，你說這市場能不變態嗎？

中產階級：房貸成數不足、審核時間拉長

有錢人捧現金，但對需要貸款的普通家庭來說，現在買房簡直是場災難。

《日經亞洲》報導：台灣的房貸管制正擠壓中產階級，而有錢買家反而不受影響。報導中引述一對住在台北、40多歲的雙薪夫妻，他們原本預期可以透過房貸支付購屋價格的80%，但由於銀行審核越來越嚴格，最後只能貸到70%。為了補足這1成的差額，他們必須額外準備數百萬元的自備款，最終決定放棄購屋。

數百萬對一般家庭來說，要去哪生？

這不是個案。銀行房貸額度緊縮，審核時間從原本的2週延長到2個月甚至更久，很多案子排隊撥款就要等1到1.5個月。買方最怕的是交屋期限到了，錢還卡在銀行端，房子差點被斷頭。以總價1,500萬元的房屋為例，若買方原本預估可貸8成，只準備300萬元頭期款，但銀行最後僅核貸7成，就必須再籌措150萬元自備款，且還未包含稅費、仲介服務費、裝修與搬遷等開銷。

交易量崩跌，房價卻紋風不動

更讓人無奈的是，即使交易量已經崩跌，房價還是跌不下來。

根據台北市政府最新發布的2025年不動產市場年報，去年全市住宅買賣交易僅10,662件，創下2013年以來新低，比前一年少了將近三成。但價格呢？全市住宅買賣平均單價來到每坪83.9萬元，照樣創下歷史新高。

量縮價漲，這四個字說明了現在的市場有多詭異。

成交量創新低，原因很簡單：銀行沒錢借、審核變嚴，想靠房貸買房的中產階級被擋在門外。房價跌不下來，原因更簡單：因為市場上出現了一批「現金買房大軍」。

目前的政策，連正常換屋自住都一起打。反而讓市場變成「有錢人越買越爽，自住客越等越絕望」局面。

「居住需求」正在被「財富保值需求」取代。買房不再是為了「住」，而是為了「放錢」。

富哥觀察

有錢人不需貸款，不受管制影響；中產階級依賴貸款被政策卡死。

這是階級戰爭。輸的那一方是領薪水、繳稅、乖乖還房貸的普通人。

關鍵字： 房市M型化、現金購屋、高總價住宅、陶朱隱園、無貸款、房貸成數、雙薪夫妻、自備款、央行信用管制、階級戰爭、居住正義、呂崑富、富哥

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】