房市不回溫？房貸連 13 月下滑　央行示警：中古屋價格已開始鬆動 

【M傳媒房產中心／專題報導】

國內房市看似表面熱絡，實際上卻悄悄吹起冷風。中央銀行最新公布 10 月房貸餘額達 11 兆 4,865 億元，雖再度創下歷史新高，但真正讓市場震驚的是 年增率只剩 5.1%，不僅創下近兩年半新低，更已連續 13 個月往下掉。這樣的走勢，被外界視為房價壓力開始浮現的重要訊號。

 

開價仍硬、買氣卻轉弱，不少網友在臉書《賣房知識家》社團熱議：「中古屋是不是真的開始鬆動了？」而央行這次的數據，更像是替市場補上一記重拳。

 

央行指出，房貸餘額增幅下滑，與六都買賣移轉量持續縮水高度相關。

地政單位資料顯示，10 月六都僅成交 1.7 萬棟，雖比 9 月多 5.7%，但相比去年同期卻重跌 13.5%。尤其中古屋市場，高點過後出現明顯修正跡象，信義房屋最新房價指數也轉為「年減」象徵房價真的開始不太挺得住。

 

另一方面，受到市場關注的建築貸款也出現戲劇性變化。

10 月建築貸款餘額跳到 3 兆 4,599 億元，年增率由負翻正，不少人以為是建商「信心回籠」。但央行隨即澄清：這完全是某壽險公司延長地上權的大型專案所造成，金額超過百億元，若扣除這個案子，建築融資仍是「負成長」。換句話說，建商普遍還是不敢亂推案，市場看法依舊保守得很。

 

特別值得注意的是，新青安房貸持續成為支撐房貸餘額的主力。

10 月新青安貸款占比升至 12.7%，再創歷史新高。央行官員坦言，首購族是目前房市最穩定的消費者，政府也未對首購貸款設限，因此銀行信用資源最終大量流向這群客層。

 

但房價是否已正式進入「修正循環」？

央行並未明講，只表示目前處於「盤整狀態」預售屋還在高檔，中古屋已開始往下調整，市場兩極化十分明顯。專家指出，過去兩年在新青安刺激下，不少買盤提前進場，如今利率居高不下、政策持續壓抑，加上景氣降溫，房市交易降速像骨牌一樣，房貸成長自然跟著放慢。若移轉量持續低迷，2025 年不排除看到更多區域中古屋價格鬆動。然而，也有業者提醒，雖然市場降溫，但屋主對價格仍相當「撐」，預售屋更完全不願讓步，因此短期內不會出現大幅下跌，反而可能維持長時間的盤整震盪。

 

房市正走向哪個方向？

央行的數據為市場丟下一個明確的提醒：房價不是跌了，但已經「漲不太動」。下一步會否真正反轉，要看交易量是否持續冰冷、建商是否繼續壓著不推案，以及利率是否仍維持高檔。

 

房市從來不是「只漲不跌」的單行道，現在正是一個關鍵轉折的前哨期。

無論你是買方還是賣方，都應該睜大眼睛看清楚這一波市場的真實訊號。在交易量下滑、房貸增速放緩、建商投資趨緩的背景下，房市正走向不同於前兩年激情的全新局面。下一步如何走，恐怕誰也說不准，但可以確定的是：房市的「耐心比衝動更重要」。