預售屋使用執照延遲3個月！他問：解約拿15%違約金有難度嗎？ 專家教戰「先做這件事」保權益
M傳媒/綜合報導

買預售屋最怕的就是「等不到交屋那一天」。一名購屋族在網路上求助，表示自己購買的預售屋使用執照遲遲未核發，距離合約約定的領照日已超過3個月，眼看違約事實成立，卻不知道該如何處理：「解約是不是只能拿回原本繳的價金？要索取另外15%的違約金會有點難？另外如果不解約，合約寫可以拿每日萬分之五的延遲利息，我要先跟建商說嗎？還是等交屋時再說？」

貼文一出，引發不少網友共鳴，紛紛留言分享自身經驗，也有專家出面解析，點出「先做這件事」才能保住權益。

合約逾期3個月 買方有權解約＋請求違約金

根據預售屋買賣定型化契約規定，若建商超過約定期限3個月仍未取得使用執照，即構成違約，買方有權主張解除契約。解約時，建商不僅要退還已繳的所有價款，還必須賠償違約金，金額不得低於房地總價的15%（以已繳納價款為上限）。

換句話說，買方解約後，除了拿回已繳價金，同時也可以依法請求違約金。不過，實務上若建商拒絕給付，後續確實可能需要透過向地方政府消保官申訴，或向法院提起訴訟來解決。有案例顯示，違約金的最終金額若經法院審理，可能由法官裁定，不一定會是總價的15%。

專家解析：遲延利息不用等交屋「現在就該說」

對於網友最關心的「每日萬分之五的延遲利息是否要等交屋再說」，專家給出明確建議：現在就向建商書面主張！

專家指出，使用執照逾期的事實已經發生，買方不需要等到交屋才主張權利。現在就發送存證信函給建商，明確表示「已注意到使用執照逾期，將依約定於交屋時結算並請求自逾期日起算之遲延利息」，這樣做有三大好處：

1. 保留全部法律權利：書面紀錄可作為日後訴訟或調解的正式證據
2. 表明立場但不激化衝突：先主張利息，不直接觸及解約這條最敏感的路，降低交屋過程被「搞小動作」的風險
3. 為後續協商鋪路：如果交屋順利，可在最後結算時協商具體金額；若建商拒絕賠償，存證信函就是最有力的證據

三大關鍵步驟 保住權益不激怒建商

專家建議，面對使用執照延遲，買方可以按照以下步驟進行：

第一步：發存證信函
向建商發送存證信函，明確告知已注意到違約事實，將請求自逾期日起算的遲延利息，但不急著談解約。

第二步：扣住交屋保留款
在交屋驗收完成前，務必扣住合約約定的總價5%「交屋保留款」，這是確保建商修繕缺失的最後籌碼。

第三步：觀察建商後續態度
若建商展現誠意積極處理，可以在最後結算時協商賠償金額；若建商態度消極或拒絕賠償，再進一步向地方政府消保官申訴或尋求調解。

專家提醒：建商「不可抗力」說法未必站得住腳

專家補充，建商常以疫情、缺工、缺料等理由主張「不可抗力」而免責。但建照展期是行政措施，不等於合約交屋期限可自動順延，建商若以此為由拒絕賠償，在法理上不一定站得住腳。消費者應回歸合約條款主張權利，不要被建商單方面說詞誤導。

買預售屋最怕建商擺爛，但使用執照逾期三個月，合約違約事實已然成立。消費者不用急著跟建商翻臉，但也不能什麼都不做。先發存證信函表明立場、扣住交屋保留款當籌碼，同時觀察建商後續態度，才是保住權益最穩健的作法。