房地合一稅自住400萬免稅額不是人人都有！國稅局：持分賣多少算多少，一屋不能享數個全額優惠！

【M傳媒／記者綜合報導】個人出售自住房地，符合條件者可享有房地合一稅400萬元免稅額，但這筆免稅額並非出售「部分持分」時也能全額扣除！財政部北區國稅局提醒，出售房地權利範圍非全額（1/1）者，免稅額必須按出售權利範圍比例計算，避免同一房屋出現「一屋享有數個400萬元免稅額」的不合理情形。

自住房地免稅額三大要件

依據《所得稅法》第4條之5第1項第1款規定，適用自住房地免稅額須同時符合三大要件：

1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年

2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用

3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過本款規定

符合上述要件者，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分按稅率10%課徵所得稅。但如果該自住房地是多人共有，或個人僅出售部分持分，就只能按出售的權利範圍比例來計算免稅額。

實際案例：出售6/10持分，免稅額只剩240萬

北區國稅局舉例說明，納稅義務人A君於106年買賣取得新北市房地（權利範圍1/1），112年將該房地權利範圍6/10出售給兒子，自行申報課稅所得345萬餘元，並直接扣除全額400萬元免稅額，算出來應納稅額為0元。

然而，國稅局查核後認定，A君雖然符合自住要件，但出售的權利範圍只有6/10，因此免稅額只能按比例計算：

400萬元 × 6/10 = 240萬元

課稅所得345萬餘元超過免稅額240萬元的部分，須按10%稅率補稅10萬餘元！

嚴意情（情情來了） 明深地政士事務所主辦代書這樣說

我們針對實際案例，向「明深地政士事務所」主辦代書、也經營「情情來了」自媒體的嚴意情諮詢專業實務觀點。嚴代書專門處理遺產、繼承、贈與與不動產交易規劃，在產權與契約把關上被不少客戶形容為「最後一道防線」。她特別從實務角度提醒納稅人注意以下幾點：

第一，設籍對象要搞清楚，成年直系親屬不算。

「房地合一自用規定必須是『本人、配偶或未成年子女』設籍，成年直系親屬如父母、兄弟姊妹設籍不算。很多人以為長輩或兄弟設籍也符合自用條件，這是房地合一稅最常見的誤區。我在處理的案件中，常碰到夫妻或兄弟姊妹共同持分出售，但有設籍的人只有其中一位。只有有設籍的那一方能按持分比例主張免稅額，沒有設籍的其他人那部分就無法適用，這點實務上爭議非常多。」

第二，持有滿6年不等於設籍滿6年。

「房屋持有時間長，但戶籍設進去的時間不夠久，或是曾經遷出再遷入，導致設籍中斷，都不符合連續滿6年的要件。」嚴意情強調，設籍時間須重新起算，不能累計。

第三，未成年子女設籍要留意民法成年年齡已調降。

「民法成年年齡已從20歲調降為18歲，小孩一旦成年就不能再以未成年子女設籍的方式認定。要在孩子滿18歲前換成屋主或配偶設籍，才能確保6年不中斷。」嚴代書特別提醒家有青少年的父母注意這個細節。

第四，僅設籍沒實際居住，400萬免稅額照樣飛了。

嚴意情指出：「國稅局查核越來越嚴格，不只比對戶籍，還會調水電用量、孩子學籍、信用卡帳單地址來確認是否有居住事實。實務上常見屋主雖然設籍滿6年，卻因水電使用量異常偏低、孩子學籍不在該區等原因，被認定缺乏居住事實，導致優惠資格全部被打回票。」

納稅人主張「法規沒寫按比例」遭駁回

A君不服，提起行政救濟，主張法規並未明定按比例計算，認為應該全額扣除400萬元。然而，財政部駁回其主張，理由如下：

• 所得稅法所稱自住「房屋、土地」，指的是完整的房地所有權（權利範圍1/1，同一門牌號碼）

• 若不按權利範圍計算，同一房地採分次移轉時，將產生「一屋享有數個400萬元免稅額」的不合理情形

• A君日後再出售其餘4/10權利範圍時，若仍符合自住要件，還可再主張160萬元的免稅額（400萬元×4/10），權益並未受損

訴願決定駁回確定。

嚴意情給自住換屋族的五大提醒

嚴代書最後整理五個自住換屋族最容易踩到的陷阱，供讀者檢視：

1. 設籍人是誰？ 必須是本人、配偶或「未成年」子女，成年直系親屬不算

2. 設籍多久？ 要連續滿6年，中斷要重新起算

3. 真的住在裡面？ 國稅局會查水電用量、學籍、帳單地址

4. 有沒有出租？ 賣之前6年內曾出租，自住優惠就失效

5. 持分賣多少？ 賣多少持分，免稅額就按比例算多少

400萬免稅額不是「人人有獎」，更不是「持分也能全拿」！ 出售部分持分時，免稅額只能按比例計算。如果出售6/10，免稅額就是240萬；日後再賣剩下的4/10，還可再主張160萬。分次賣、分次扣，總額不變，但一次報錯就得補稅加罰！

「賣厝阿明」小提醒：實務上不少屋主問「出租是不是就失去優惠資格？」答案是要看賣之前6年內有沒有出租過。如果曾出租，租約結束後重新設籍並實際居住滿6年，優惠資格可以恢復，不是永久喪失。但若房屋只是空置、沒有實際居住，也不能算自住。規劃出售時間時，這點要特別注意！