金融管制與老屋危機的雙重夾擊 台灣都市更新陷僵局

台灣正面臨「人屋雙老」的結構性危機，全台超過50%住宅屋齡已逾30年，其中台北市更為嚴峻，44.6%房屋稅繳納者為65歲以上長者，高齡人口與老舊建築交織，形成都市更新的巨大挑戰。然而，央行持續緊盯不動產貸款集中度，最新數據顯示仍高達37.1%，金融管制政策雖旨在防範投機風險，卻也間接導致都更資金斷鏈，使老屋更新陷入「金融安全」與「居住安全」的兩難困境。 

 

四大門檻阻礙都更 金融管制加劇資金困境 

內政部統計顯示，全台30年以上老屋占比過半，但每年核定都更案僅約40件，危老重建雖有1,874件，但多屬小規模改建，遠不及百萬戶老屋的更新需求。台北市情況更為嚴峻，高齡屋主比例高，加上繼承導致的產權碎片化，使得整合難度倍增。 

 

當前都更面臨四大關鍵障礙： 

1. 產權整合困境：都更需75%~80%住戶同意，危老重建甚至要求100%共識，多代繼承使產權分散，整合效率低落。 

2. 基地規模限制：台北市自劃更新單元需達302.5坪，500坪以下小型基地成功率僅17%，大面積整合更為困難。 

3. 資金缺口擴大：央行第七波信用管制下，第二戶貸款成數降至5成，第三戶及豪宅僅3成，換屋族資金周轉困難，建商融資也受影響。 

4. 耐震安全隱憂：全台1/3老屋鄰近活動斷層，耐震能力不足，若遇強震恐釀重大災害，風險不亞於金融體系衝擊。 

 

央行管制雖抑制投機，卻也壓縮都更資金動能。不動產開發公會指出，信用緊縮使建商開發意願降低，換屋族因貸款限制難以搬遷，政策保護金融穩定，卻可能犧牲居住安全。 

 

政策調整刻不容緩 需平衡金融與都市安全 

專家呼籲，政府應重新審視金融管制對都更的衝擊，例如設立「都更專項貸款」、放寬「以一換一」換屋認定，或針對高齡屋主提供稅賦優惠，以加速危險老屋更新。同時，簡化行政程序、降低同意門檻，並結合容積獎勵，才能突破當前都更僵局。 

 

金融穩定與都市安全不該是零和遊戲，若放任老屋在資金斷鏈中持續腐朽，恐釀成更大的社會與經濟風險。政策制定者需在防範投機與促進更新間找到平衡，才能真正解決台灣的「人屋雙老」危機。