換房怕被追稅？二房換三房「重購退稅」免驚，專家揭節稅關鍵
符合「自住5條件」不退稅，房地合一稅率10%→45%全解析，搞懂這點省百萬
近年不少家庭隨著人口增加，開始考慮從二房換到三房，卻也擔心稅務問題。近日就有網友在討論區提出疑問：「我現在住的二房，房子已申請過重購退稅，也有設戶籍，目前未成年子女也在這裡，是自住未出租，已住滿五年。

因為家庭人數增加，考慮要賣掉二房換三房。請問：
1. 賣掉二房再買三房，之前的重購退稅會被追稅嗎？
2. 如果買三房，是不是要繳20%的房地合一稅？」

 

對此，房產與稅務專家指出，根據台灣現行稅法，必須分兩個部分來看：

首先，關於重購退稅是否會被追稅：
若當初申請重購退稅，需符合以下條件：
1. 房屋為「自住」用途，未出租、未營業；
2. 已在房屋設戶籍，並實際居住；
3. 必須持有五年以上。
符合上述條件並確實自住的話，即使之後換房，也不會因賣掉原本房子而被追繳重購退稅。也就是說，這位網友已住滿五年，原本退稅的資格不會因此受影響。

 

其次，關於房地合一稅：
自2016年起實施的房地合一稅制，對自住房有優惠。若持有並設籍**滿六年**以上出售，且符合自住條件（無出租、無營業），可享400萬元免稅額，超過部分按10%*稅率課徵。

 

根據最新房地合一稅2.0規定，稅率依持有期間計算：
持有2年內：45%
持有超過2年，未逾5年：35%  
持有超過5年，未逾10年：20%
持有超過10年：15%
若為自用住宅，持有超過6年可適用10%優惠稅率（含400萬免稅額）。因此，這位網友若在滿六年後出售，就能享受最低稅率，比起一般情況輕鬆許多。

總結來說，網友不用太擔心「重購退稅被追回」的問題，只要確實自住、條件符合，就不會有追稅困擾。至於房地合一稅，關鍵在於持有年限是否滿六年，滿六年才能享有400萬免稅額及15% 的優惠稅率。

 

賣厝阿明觀點
很多家庭會因人口增加而考慮換房，稅務規劃不可忽略。賣屋前要確認自己符合自住房稅率優惠，注意「持有時間」是關鍵；若只差幾個月就滿六年，急於出售可能多繳稅金。未來換房務必先規劃好時間與稅務策略，避免辛苦存下的自備款被多繳稅金侵蝕，讓換房決策更安心，也能讓資金運用最大化。