下斡旋後驚爆海砂屋疑雲！專家揭：這樣做才能拿回訂金

簽約前發現房屋可能是海砂屋，該冒險購買還是解約？

在購屋過程中，買方與房仲斡旋議價成功後，通常會進入簽約階段。然而，若在正式簽約前，房仲突然告知房屋可能是海砂屋且未經檢測，這無疑會讓買方陷入兩難——究竟該冒險購買，還是直接解約另尋他屋？

本文將分析海砂屋的風險、買方的法律權益，並提供具體建議，幫助你做出明智的決策。

 

一、什麼是海砂屋？其風險與影響為何？

海砂屋（高氯離子混凝土建築物）是指建築時使用未經適當處理的海砂，導致混凝土中氯離子含量超標。氯離子會腐蝕鋼筋，使混凝土剝落，嚴重影響建築結構安全。

若房屋確實是海砂屋，未來可能面臨以下問題：

居住安全風險

鋼筋腐蝕會降低建築抗震能力，地震時可能增加倒塌風險。

混凝土剝落可能造成天花板、牆壁龜裂，甚至掉落傷人。

 

高昂的修繕成本

修復海砂屋通常需要大規模工程，例如局部或全面結構補強，甚至拆除重建。

修繕費用動輒數十萬至上百萬元，且未必能完全解決問題。

 

房價貶值與轉售困難

海砂屋在市場上價值大幅降低，未來出售時可能難以找到買家。

銀行對海砂屋貸款限制嚴格，大多銀行不願貸款。

 

二、買方的法律權益：賣方與仲介的責任

 

1. 賣方與仲介的「告知義務」

根據《不動產說明書》規定，仲介與賣方必須如實揭露房屋瑕疵（包括海砂屋）。若賣方或房仲事先知情卻未告知，可能涉及「隱瞞瑕疵」，買方可主張解約或要求賠償。

 

2. 物之瑕疵擔保責任（民法第359條）

即使已完成交易，若事後發現房屋是海砂屋，買方仍可依《民法》第359條主張：

解除契約（退屋還款）

減少價金（要求賣方賠償部分購屋款）

但需注意，此權利通常有時效限制（一般為交屋後5年內）。

 

三、下一步該怎麼做？3個具體建議

 

1. 要求專業檢測，確認是否為海砂屋

可要求賣方或自行委託「建築師公會」、「土木技師公會」等專業機構進行氯離子檢測。

現行標準規定，氯離子含量不得超過 0.15 kg/m³，若超標即可認定為海砂屋。

 

2. 協商解約或調整交易條件

若檢測確認是海砂屋，或賣方不願配合檢測，你有權：

要求解約退訂：因賣方未如實揭露瑕疵，斡旋金應全額退還。

協商降價或修繕補償：若仍想購買，可要求大幅降價，或由賣方負擔未來修繕費用（需以書面約定）。

 

3. 法律途徑：存證信函與訴訟

若賣方拒絕解約或賠償，可採取以下步驟：

寄發存證信函，正式要求解除契約。

若協商無果，可諮詢律師提起民事訴訟，主張賣方隱瞞瑕疵，要求退還定金及賠償損失。

 

四、風險評估：買或不買？

結論：建議優先檢測，再決定是否繼續交易

若檢測確認是海砂屋 → 強烈建議解約，避免未來居住安全與財務風險。

若賣方拒絕檢測 → 可能隱瞞問題，同樣建議解約，並考慮追究法律責任。

 

購屋是人生重大決定，切勿因一時衝動而忽視潛在風險。若需進一步法律協助，建議諮詢專業不動產律師，確保自身權益不受損。