房貸利率2.322%創17年新高 他揭真相：實際負擔早已從2.7%起跳

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

台灣「低利率買房時代」正式結束。

中央銀行公布最新數據，2026年5月五大銀行新承做購屋貸款利率升至2.322%，較4月增加0.015個百分點，創下近三個月新高。央行經研處副處長葉盛解釋，利率上升的主因是利率較低的新青安貸款承作比重下降，5月五大銀行新承作新青安房貸占比降至42.49%。

官方平均利率之所以看起來只有2.322%，是因為裡面塞了一堆新青安的低利貸款。一旦把政策貸款剔除，你真正會拿到的利率，遠遠不止這個數字。

官方平均2.322%：那是「平均數」，不是「你可以拿到的數字」

富哥在貸款端看了快二十年，2.322%是給記者寫新聞用的，不是給購屋族用的。

目前公股銀行的非政策性房貸利率，約2.45%至2.6%起跳。這才是第一道門檻。而根據房地產專家朱哥在《地產詹哥老實說》節目中的觀察，現在房貸利率「2字頭」越來越難見，一般民眾普遍已落在2.7%起跳，部分族群甚至直接站上3%以上。朱哥更直言：「目前非青安房貸若想拿到2.1%至2.3%的利率，幾乎限定VIP客戶，例如高收入、工作穩定的科技業族群。」

換句話說，2.3%以下的利率，是給特定族群的優惠；2.7%以上，才是市場的常態。 如果你是一般受薪族、自營商，或名下已有房貸的第二戶、第三戶，實際利率只會更高。富哥在另一篇文章中就提過，第三戶房貸的利率起跳價就是3%，自營商被開到3.5%也是剛好而已。

小資族：平均利率2.49%，核貸量創史上新低

如果覺得2.7%已經夠高，那小資族的處境更讓人心驚。根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台年收入60萬元以下的小資房貸族，2026年第一季核貸量僅8,544筆，首度跌破9千筆，創下資料史上新低；平均房貸金額877萬元、平均貸款利率2.49%，同步刷新史上新高。相比去年同期，小資房貸負擔增加約87萬元，增壓幅度已超越平均年收入。

年收入60萬，房貸利率2.49%，貸款877萬。 富哥幫大家算一下：30年期本息攤還，每月要繳約3.5萬元。年收入60萬等於月收入5萬，房貸就吃掉七成。這不是買房，這是把人生押進去。

用3%來算才安全

房市專家強烈建議，近期準備進場的購屋族，簽約前務必進行「3%壓力測試」，直接以3%甚至3.25%試算本息攤還月付金。若金額超過家庭可支配所得的三分之一，就代表風險過高。

富哥完全認同這個做法。用3%來算，不是唱衰房市，是保護你自己。以貸款1,500萬元、30年期試算，利率從2.3%升至3.0%，每月房貸支出將從約5.8萬元增加到6.3萬元，每月負擔增加超過5,000元，30年下來總利息支出多出近200萬元。能通過3%壓力測試的房子，才是你真正買得起的房子。

現在進場還是再等等？

富哥的答案很簡單：別急著搶房，先顧好現金流。

公股銀分析，目前房市處於觀望氛圍，量能表現疲弱，建商及購屋族態度均偏向保守，房市將處於「量盤整、價修」格局。成交量不會崩，但也不會噴，每年25萬至28萬棟，會是未來幾年的「新常態」。

尚未購屋的民眾，現階段最重要的並非急著進場，而是重新檢視自身財務能力。在市場買氣轉弱下，部分區域已開始出現價格修正與建商讓利空間。與其硬追高價，不如優先保留現金與貸款彈性。

至於已經買房的族群，真正需要注意的是現金流管理，尤其近年不少民眾使用寬限期、高槓桿操作，一旦利率長期維持高檔，加上房價進入盤整期，財務壓力恐逐漸浮現。

富哥觀察

台灣的房貸利率從1.348%走到2.322%，不只是一個數字的變化，而是一個時代的結束。官方平均利率2.322%因包含政策貸款而偏低，一般民眾實際申請到的非政策房貸，目前普遍在2.5%至2.7%以上，部分甚至超過3%。

富哥不是叫大家不要買房，而是買房之前，先把帳算清楚。 用3%來壓力測試，確認自己扛得住，再進場。在這個年代，買房不是比誰跑得快，是比誰撐得久。

呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長

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【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】