房價漲跌牽動購屋與經濟！山哥談合理房價與市場穩定

【M傳媒／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）專欄】

房價牽動的不只是買賣雙方，還包括家庭購屋負擔、營建產業與銀行授信。對已經買房的人來說，房屋是重要資產；對準備成家的家庭而言，房價則直接影響頭期款與每月房貸。

山哥認為，討論合理房價，必須把自住需求、產業經營與金融風險放在一起看。市場交易能否順利進行，與價格本身同樣重要。

交易量年減25.5%　房價走勢出現區域差異

內政部統計，2024年全國建物買賣移轉登記約35.1萬棟，2025年降至26.1萬棟，年減25.5%。交易量明顯減少，房仲、代銷及相關服務業都面臨市場變化。

價格方面，2026年第1季全國住宅價格指數年跌3.48%，但各地走勢不同：臺北市年增0.93%，臺中市年跌6.17%，高雄市年跌5.70%。房市呈現區域差異，不能用單一數字代表所有房屋。

購屋負擔仍重　全國房價所得比9.47倍

2026年第1季，全國房價所得比為9.47倍、房貸負擔率為41.46%；臺北市房價所得比達14.72倍、房貸負擔率為64.41%。

山哥認為，家庭評估買房能力，除了比較成交總價，更要算清楚自備款、房貸月付金及其他生活支出。房價變動只是其中一項因素，所得與貸款條件也會影響實際負擔。

銀行授信持續調整　第二戶貸款上限升至7成

中央銀行公布，2026年7月底全體銀行不動產貸款集中度為34.44%，較2024年6月底的37.61%高點下降。央行並自9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款成數上限由6成調高至7成，實際核貸仍由銀行依個案審查。

山哥關注的是，銀行風險控管、家庭還款能力與實際居住需求，應分別看待。貸款政策的調整會影響交易資金安排，購屋人仍須以銀行核定條件規劃預算。

山哥觀察:

房價上升會提高未購屋家庭的進場成本；房價下跌則可能影響既有屋主的資產價值，以及建案銷售與融資安排。不同家庭所承受的影響並不相同。

山哥認為，合理房價的討論，應回到居住負擔、透明交易與穩健的資金安排。 買方掌握還款能力，賣方依據成交行情定價，產業與金融機構則依實際風險管理，才能讓每筆交易建立在清楚的資訊與可負擔的條件上。

關鍵字： 合理房價、房市穩定、房價所得比、房貸負擔率、2026房市、建物買賣