驗屋被擋、現況勾「無漏水」竟有打針痕跡！買方控仲介隱瞞 專家：時效剩4個月快做這件事

【M傳媒／綜合報導】

交屋前不給驗，交屋後一個月就漏水，翻開現況說明書才發現賣方勾的是「無漏水」，牆上還有打針過的痕跡。 一名購屋族在網路發文控訴，自己付了25萬元仲介費，全程信任房仲，結果換來一間「漏水的家」，更離譜的是，仲介不讓他找的廠商修，堅持要等態度消極的建商處理，但建商保固只剩4個月，讓他氣得直問：「這什麼邏輯？」

驗屋被擋、現況勾「無漏水」 交屋一個月就出事

該名購屋族指出，交屋前要求驗屋，仲介卻以「會提供保固」為由拒絕，他因為信任房仲而同意不驗。結果交屋滿一個月，發現房屋漏水，找廠商評估修繕費用要15萬元，若由該廠商施作，還附帶三年保固。

然而，當他主張修繕時，仲介卻表示「他不是開發，沒權限」，要買方去找建商處理。問題是，建商態度消極，且房屋已是三年屋齡，建商保固只剩4個月。更讓他不解的是，他仔細查看牆面後，發現有打針過的痕跡，也有壁癌，質疑這些難道是交屋後才出現的？

現況說明書勾「無漏水」卻有打針痕跡 法律代表？

依《不動產經紀業管理條例》第23條，仲介負有調查及說明義務，須透過不動產說明書向買方揭露漏水、傾斜、違章建物等事項。但實務上，這項義務的範圍以肉眼可查知的瑕疵為限。若瑕疵藏在裝潢內、需特殊儀器或破壞性勘查才能發現，法院通常不會要求仲介賠償。

關鍵在於「打針痕跡」是否肉眼可見。 若打針痕跡外觀上明顯可辨識，仲介很難主張「看不懂」而免責。過往即有賣方在現況說明書「委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位勾選「無」，但實際上餐廳天花板曾修漏水的案例，賣方因此被判刑。

至於壁癌，法院實務認為壁癌是漏水的外顯證據，若現況說明書勾選「無漏水」卻有壁癌，賣方可主張不知情，但舉證責任在賣方，賣方須證明該壁癌非交屋前存在。

仲介說「沒權限」是推託？

仲介說「他不是開發，沒權限」，這句話在法律上站不住腳。依《不動產經紀業管理條例》第26條第2項，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

換句話說，不論是開發方還是銷售方的經紀人員，只要未善盡調查及告知義務，導致買方在不知情的情況下買到漏水屋，仲介公司與經紀人員都可能須負連帶賠償責任。過往即有買方透過仲介購屋後發現漏水，主張仲介未善盡調查義務，依《民法》第227條及《不動產經紀業管理條例》第26條第2項請求連帶賠償的案例。

仲介不讓買方找廠商 推給消極建商？

仲介要求買方只能等建商處理，在法律上沒有依據。依《民法》第354條，賣方對交屋時存在的瑕疵負無過失責任，買方可請求減少價金或損害賠償。責任主體是賣方（前屋主） ，不是建商。建商保固是賣方與建商之間的關係，不影響買方向賣方主張瑕疵擔保的權利。

住宅消保會顧問吳翃毅指出，交屋後發現瑕疵，房仲與原屋主均有責任，買方可同時向兩方求償。即使合約載明「依現況交屋」，若房仲與屋主未充分揭露瑕疵，仍須負擔連帶賠償責任。

你的時效不是4個月

該名購屋族說「保固剩4個月」，這是一個危險的誤解。建商保固4個月，不等於你的權利只剩4個月。

依《民法》第365條，買方在通知瑕疵後6個月內，或交屋後5年內，須行使減少價金或解除契約的權利。若賣方故意不告知瑕疵，6個月短期時效不適用，但仍受5年時效拘束。

換句話說，該購屋族的瑕疵擔保請求權，從交屋起算有5年，不是建商保固的4個月。他應立即以存證信函通知賣方及仲介，主張瑕疵擔保責任，要求限期修繕或減少價金。

M編觀察：

這起案例最讓人心寒的，不是漏水本身，而是交屋前不給驗屋這件事。

仲介的角色是橋樑，不是賣方的代言人。 如果仲介在交易過程中，選擇站在賣方那一邊，用話術讓買方放棄驗屋、放棄自己的權利，那這筆仲介費，收得心安嗎？

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