危老核准不等於蓋得成！小基地成棄子 營造成本、鄰損風險、資金缺口三殺

【M傳媒／分析報導】

台北市危老重建核准件數全國最多，但核准不等於蓋得成。台北市建管處統計，截至2026年7月底，全市累計核准1,079案，其中188案失效；失效案件中，有132案基地不到150坪，占比超過7成。小基地原本是危老條例的優勢，整合範圍小、容易取得全體同意，如今卻成為致命傷。營造成本暴漲、鄰損風險高、營造廠不願接，這三殺正在把鳥籠基地危老案逼向死路。

小基地陷阱：整合快，但蓋不成

危老條例最大的賣點，是隻要全體所有權人100%同意，就可以跳過都更漫長的審議程序，快速重建。對小基地來說，住戶少、整合快，原本是最大優勢。

150坪以下的基地，扣掉建築線退縮、法定空地、公設後，能蓋的坪數有限。建商在規劃時發現，土地太小，建築配置受限、車位規劃困難，甚至連最基本的逃生動線都可能出問題。

成本暴漲：小基地單坪造價不可控

小基地的第一殺，是營造成本。

因為小基地的規模不經濟，每坪營造成本本來就比大基地高。當營造成本從15萬漲到30萬甚至40萬，原本算得過來的案子，重新估價後可能出現數百萬甚至上千萬元的資金缺口。

營造廠不願接：鄰損風險致命傷

小基地的第二殺，是找不到營造廠。

小基地與鄰棟棟距近，施工空間有限。開挖地下室時，稍有不慎就可能造成鄰房龜裂、傾斜，甚至倒塌。鄰損賠償金額，可能超過整個工程的利潤。

營造廠不是不願意接危老案，是不願意接風險高、利潤低的小基地危老案。營造廠的風險評估很簡單：如果潛在賠償金額超過工程利潤，這個案子就不能接。

這導致一個惡性循環：小基地找不到營造廠→工程一再延後→超過申報開工及展延期限→危老案失效。不是屋主不想蓋，是找不到人來蓋。

188案失效，鳥籠基地占7成

這三殺加總起來，就是台北市188件危老失效案的真相。其中132案基地不到150坪，比重逾7成，平均每1.42案失效案就有1案是鳥籠基地。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，台北市在危老重建拔得頭籌，主要還是因為土地供需失衡，只能從存量市場重新提煉出流量原料，尤其過往無論公劃、自劃的更新單元多有整合卡關的問題，因此斷尾、轉軌，轉進危老的比率很高，加速申請核准的件數。

然而，擺脫都更最小單元規模及審議要求整合的束縛，固然可以大幅提高成案機率，卻同時必須面對基地狹小、破碎的開發難題。運氣好的蓋成鉛筆屋、竹筍屋，但營建成本在疫情期間飆高，以及後續市場景氣修正的雙重打擊，往往讓不具開發規模經濟的鳥籠個案變成棄子，甚至發生老屋拆了，最後新屋蓋不回來的窘境。

屋主心聲：老屋拆了，新屋蓋不回

對屋主來說，最痛苦的不是整合，是整合成功後，房子卻蓋不成。

有屋主分享，好不容易說服所有鄰居同意危老，也拿到了核准，結果營造廠報價後才發現，原本預估的工程款根本不夠。建商不願意吸收差額，住戶也拿不出更多錢，整個案子就這樣卡住。老屋已經拆了，新屋卻蓋不回來，只能租屋或住親戚家。

M編觀察：

核准是紙上作業，完工才是真實重建。對準備參與危老重建的屋主而言，除了全體所有權人達成共識，還得確認工程預算、建商資金及施工安排。重建計畫拿到核准，距離新房子完工仍有一段路。政府不能只給容積獎勵，就以為問題解決了。

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