代書過戶兩週沒消息正常嗎？內行揭「4階段SOP」自保關鍵
小心錢沒收、貸款沒轉！地政士沒教的3招查詢術，避免過戶變詐騙
最近有網友詢問，因為第一次委託代書辦理房屋過戶，不太了解流程是否正常。他的情況是：透過婚後財產分配，將自己的房屋產權及貸款債權過戶給配偶，並由配偶給付房屋增值的差額。朋友介紹一位代書，號稱資深且專業，但收完資料後兩週幾乎沒主動回報進度。詢問代書時，對方僅回覆「順利，已經去過戶了」，但錢還沒收到，貸款也沒轉移，銀行方面也沒有更新。代書有正式事務所，經驗超過十年，加上是朋友介紹，不太可能是詐騙，但仍擔心流程是否正常。

 

1. 代書辦理過戶的正常流程（SOP）
依《土地登記規則》及實務經驗，房屋過戶主要分以下階段：

階段1：資料審核與簽約
代書會確認雙方身分證、印鑑證明、土地及建物權狀、貸款銀行同意書等文件。
簽署「夫妻財產制變更契約」或「贈與/買賣契約」，並向國稅局申報（若涉及贈與稅）。

階段2：送地政事務所登記
代書將過戶文件（如移轉契約書、稅單）送地政機關辦理「所有權移轉登記」，通常需3~7個工作天。
關鍵確認點：可要求代書提供「收件收據」或「案件辦理進度查詢號碼」，自行上地政線上申辦系統查詢。

階段3：貸款承接/清償
若原房屋有貸款，需由新所有權人（配偶）向銀行申請「貸款轉貸」或「清償」。
銀行作業時間：通常需5~10個工作天，不會與地政過戶同一天完成。
確認方式：向原貸款銀行查詢「抵押權塗銷」或「新貸款設定」進度。

階段4：完成交接
代書應通知雙方登記完成，並交付新的權狀、稅單及銀行文件。
買方（配偶）支付約定的增值差額，完成交易。

 

2. 網友遇到的問題與可能風險
代書未主動回報進度：專業代書應在送地政登記、銀行貸款變更等關鍵節點主動通知，而非僅回覆「已辦理」。
款項未收到，貸款未轉移：若地政已過戶完成，但款項未付、貸款未處理，可能衍生產權與債權分離的風險。例如：房子已登記給配偶，但原貸款仍在網友名下，若配偶未按約定還款，網友仍可能被銀行追討。
缺乏書面證明：代書應提供地政收件收據、銀行貸款申請文件等證明，而非僅口頭回覆。

 

3. 如何確認過戶是否真的完成？
自行查證3步驟：
查地政登記：至「地政線上申辦系統」（如臺北地政雲）輸入「收件字號」查進度。或攜帶身分證至地政事務所申請「土地及建物登記謄本」，確認所有權人是否已變更。
查銀行貸款狀態：聯繫原貸款銀行，確認「抵押權塗銷」或「新貸款設定」是否完成。
要求代書提供文件：如地政登記完成的「權狀」、「異動清冊」，或銀行核貸文件。

 

4. 代書拖延或失聯怎麼辦？
緊急處理方式：
書面催告：以LINE或存證信函要求代書限期提供進度證明。
更換代書：若代書明顯疏失，可委任其他專業代書接手，並向原地政機關查詢進度。
申訴管道：向「地方地政士公會」或「直轄市/縣市政府地政局」投訴。

代書過戶應注意的3大重點
主動追蹤進度：要求代書在送件、登記完成、貸款變更等階段提供證明。
自行查證：善用地政線上系統、銀行查詢，避免只依賴代書口頭回報。
文件留存：確保取得「地政收據」、「新權狀」、「貸款清償證明」等關鍵文件。

賣厝阿明提醒民眾，若發生代書長期不回應，應立即採取行動，避免因流程延誤導致權益受損！