繼承人繼承土地後發現分配不均怎麼辦？專家教你補救方案

【M傳媒房產中心／專題報導】

一紙繼承登記背後，隱藏著多少家庭的地雷？當土地分配塵埃落定，才驚覺「分錯了」的懊悔，正困擾著無數台灣家庭。

 

「我們兩人都繼承了土地，也已完成登記，但事後我才發現，其中一塊最有發展潛力的土地分給了對方，現在覺得很不公平⋯⋯」這是一位網友在論壇上的求助，也是許多台灣家庭共同面臨的難題。

 

當繼承完成後，其中一方才驚覺土地分配不均，特別是具有開發價值的精華地段已登記在他人名下，這種「事後諸葛」的懊悔，究竟有無補救措施？

 

已成定局的土地分配，還有救嗎？

繼承登記一旦完成，法律上財產歸屬就已確定。針對網友提到的「已經登記給對方，但事後覺得分配不均」的狀況，法律專家表示，這確實是個棘手難題。

 

如果繼承人們在辦理登記前就達成協議，將土地直接登記為「共同共有」，所有繼承人將共同擁有每塊土地持分，就能避免後續的分配爭議，也不會涉及贈與稅問題。

 

遺產稅的免稅額可達1,333萬元，加上喪葬費、配偶扣除額等，總免稅額可達2,024萬元，這使得繼承成為許多家庭首選的財產移轉方式。

 

問題在於，當繼承人們選擇「分別共有」或直接將特定地塊登記在個人名下時，就像網友面臨的狀況，一旦完成登記，事後反悔的空間就非常有限。

 

常見的補救措施與風險

針對已完成的繼承登記，若一方事後認為分配不公，實務上有幾種可能的補救途徑：

 

重新協商與協議：雙方可以透過簽訂新的協議書，約定對特定土地的未來處分收益進行重新分配。這種方式雖不涉及所有權變更，但可透過契約保障雙方權益。

然而，這種私人協議的執行力有限，若對方事後不履行，仍需透過訴訟解決。

 

「附負擔贈與」規劃：若希望直接調整土地所有權，可考慮採用「附負擔贈與」方式，將部分持分過戶給認為分配不公的一方。

 

這種做法的好處是，受贈人所負擔的稅費可以列為贈與扣除額，在年度報稅時扣除。但缺點是可能產生贈與稅負擔，且若土地價值超過每年244萬元的免稅額，仍需課稅。

 

信託規劃：將爭議土地設立信託，逐步將信託受益權分配給認為分配不公的一方，可控制贈與時點與稅負。這種方式較為複雜，但能有效管理財產並避免立即的稅負衝擊。

 

稅務陷阱：不可輕忽的挑戰

在嘗試補救分配不均的問題時，稅務問題是最需要留意的關鍵。

 

若直接辦理所有權移轉，依《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣，除非能提出支付價款的確實證明，否則將以贈與論，課徵贈與稅。

 

根據114年新制，贈與稅按贈與淨額累進課徵：2,811萬元以下課徵10%、超過2,811萬元至5,621萬元課徵281.1萬元加超過部分的15%、超過5,621萬元課徵702.6萬元加超過部分的20%。

 

除此之外，還可能產生土地增值稅，稅率為20%、30%、40%三級距，以及契稅（土地公告現值的6%）和印花稅（移轉契約金額的0.1%）。

 

專業人士實務建議

面對如此複雜的法律與稅務問題，何時該尋求專業協助？

 

專業地政士建議，以下情況應考慮尋求專業協助：涉及高額土地價值，需精確稅務規劃；需要協助準備契約、申報稅務及土地登記；共有人間意見不一。

 

如果繼承人們在登記前就能預見可能產生的爭議，最佳策略仍是選擇「共同共有」登記方式，雖然後續處分土地需全體共有人同意，但能避免分配不公的爭議。

 

若土地已經登記為分別共有，持分土地贈與雖然可以自己處理，但實務上會建議找代書或律師協助，這樣更省時也能避免紛爭。

 

M觀點：

土地繼承就像一場無法重來的考試，答題前務必深思熟慮。與其事後懊悔，不如在辦理繼承登記前，選擇「共同共有」方式保留彈性，或詳細評估每塊土地的未來發展潛力再行分配。畢竟，親情無價，但土地分配不均卻可能讓親情變調。