住宅使照與新生兒「死亡交叉」加劇，台中新屋是新生兒兩倍、房價年跌2.71%

M傳媒財經中心／報導

少子化海嘯正式衝擊房市。根據最新統計，2024年全國住宅使用執照核發數量與新生兒人數首度出現「死亡交叉」，2025年差距進一步擴大——全台住宅使照核發約14.22萬宅，新生兒僅10.78萬人，新屋供給已是新生兒的1.3倍以上 。

觀察六都表現，除台北市使照宅數仍低於新生兒人數外，其餘五都皆呈現「新屋供給高於人口」的結構。其中台中市最為嚴峻，使照核發達26,980宅，約為新生兒12,706人的兩倍以上；桃園市與高雄市差距也接近翻倍 。新竹縣使照5,966宅、新生兒僅2,855人，供給顯著超越人口基礎 。

清華安富房價指數同步示警，2026年2月全國房價指數202.77，年跌2.71%，年漲幅已連續9個月收斂，整體房市動能明顯降溫 。

台中新屋爆量2.7萬宅，新生兒僅1.27萬人

六都中，台中市的供需失衡最為驚人。2025年使照核發達26,980宅，但同年新生兒僅12,706人，新屋供給量是新生兒的兩倍以上，兩者差距在近期地產開發動能強勁下快速擴大 。清華安富房價指數顯示，台中市房價指數年減3.15%，在六都中跌幅最深 。

桃園市與高雄市同樣面臨新屋供給過剩壓力，使照核發數量相較新生兒人數接近兩倍，反映主要都會區在公共建設推動下，住宅使照核發數普遍維持在相對較高水準 。台南市房價指數年減2.01%，高雄市年減1.61%，南二都同步陷入價跌格局 。

非六都分化更劇烈：新竹、宜蘭供給超越人口，苗栗逼近臨界點

非六都地區的市場結構分化更為明顯。新竹縣受竹科外溢效應帶動，使照核發5,966宅，新生兒僅2,855人，供給已顯著高於人口基礎；宜蘭縣使照2,384宅、新生兒1,913人，同樣出現供需失衡 。

苗栗縣近年受竹科園區外溢效應帶動，開發動能同步提升，2023年使照核發達2,992宅，已高於當年新生兒2,296人，2025年使照數量與新生兒人口數相當，正處於供需反轉的臨界點 。

中南部如彰化、雲林、嘉義等縣，儘管目前新生兒人口數量仍高於使照宅數，但人口長期下滑趨勢不變，未來需求支撐可能持續轉弱。東部的花蓮與台東，整體新屋供給量體雖相對有限，但在人口基數較小且持續外流的背景下，即使新增供給不多，仍可能對市場形成壓力 。

小宅成少子化受惠產品，地上權建案嶄露頭角

面對少子化帶來的需求結構轉變，得意佳廣告總經理蘇同福分析，少子化讓小宅更受青睞，傳統家庭結構改變，購屋思維也逐漸跳脫傳統。現代人普遍「買新不買舊」，坪數適當即可。他舉例，地上權建案現在存續年限有70年，價格多比周邊新案低，購屋者擁有完整的建物權狀，就是新一代不錯的產品 。

房市結構性轉變：不再依賴人口紅利，產業與人口流動成關鍵

好時價分析指出，目前全台人口成長大幅萎縮，住宅供給持續釋出，房市將逐漸出現結構性變化。在少子化的影響下，未來住宅市場將不再單純依賴當地人口紅利支撐，更高度依賴各區域的人口流動及產業發展狀況，預期房市分化表現將持續擴大 。

換句話說，過去「有人就有房市」的邏輯正在被改寫。未來房市的支撐力量，不再是當地生了多少新生兒，而是產業動能能否持續吸引人口移入。竹科、中科、南科等科技聚落周邊，儘管新生兒人數同樣下滑，但因就業機會帶動外來人口移入，住宅需求仍有支撐；反觀缺乏產業動能的農業縣市或觀光依賴型城鎮，將面臨人口外流與新屋供給過剩的雙重夾擊。

M編觀點：死亡交叉只是開始，區域選擇比價格更重要

住宅使照與新生兒人數的「死亡交叉」，是台灣房市結構性轉變的分水嶺。過去20年，房市靠著人口紅利與經濟成長雙引擎驅動，但如今人口紅利已經熄火，新屋供給卻仍在消化前幾年建商狂推案的存量。2025年全台使照14.22萬宅對比新生兒10.78萬人，差距只會越拉越大 。

對購屋族來說，這代表什麼？「買哪裡」比「買多少錢」更重要。產業動能強勁的區域（如竹科、中科、南科周邊），儘管新生兒下滑，但外來就業人口持續移入，住宅需求仍有支撐；反觀缺乏產業動能的農業縣市或觀光依賴型城鎮，將面臨人口外流與新屋供給過剩的雙重夾擊，房價修正壓力最為沉重。花蓮房價年跌8.81%就是最血淋淋的案例 。

全國房價指數年跌2.71%，年漲幅已連續9個月收斂，房市已從「只漲不跌」的信仰，轉向「區域極度分化」的新格局 。

新房子一直蓋，新生兒一直少，五都只剩台北市還撐住。未來買房，與其看價格，不如先看有沒有人要住。