股市熱、房市冷！AI推升GDP衝9.33% 富哥：台股創新高是AI的，房市冷清清是央行的

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

台綜院昨天公布最新經濟預測，2026年全年經濟成長率上修到9.33%，創下近年新高。富哥看到這個數字，心裡只有一句話：AI真好，但不是每個人都吃到。

GDP衝9.33%，但錢跑去哪裡了？

台綜院說得很清楚，這次GDP爆發，靠的是「AI外需帶動出口→出口帶動投資→投資與所得再支撐消費」的正向循環。半導體、AI伺服器、資通訊產品出口強強滾，預估今年實質商品及服務輸出成長率高達19.62%。

但富哥要問一句：這筆錢，最後進了誰的口袋？

台股熱到4.5萬點，散戶嗨翻

AI紅利在股市展現得淋漓盡致。台股16日大漲412點、收45,809點，連三紅累計上漲約2,660點。外資連三日回補逾1,160億元，大盤蓄勢挑戰歷史高點46,552點。

國泰世華首席經濟學家林啟超更說，AI巨頭資本支出爆發性成長，台股上市櫃公司今、明兩年獲利上看7兆與9兆元。

富哥在金融業這麼多年，要說一句：股市創新高，很多人覺得自己變有錢了。但你有沒有想過，這些錢是從哪裡來的？

最新統計顯示，全台已有約41.7萬人將房屋增貸，轉而投入股市，規模創下歷史新高。富哥看到這個數字，心裡只有一句話：這不是投資，這是賭博。

把長期穩定的房產轉為短期高波動股市槓桿，本質上是資產風險的錯誤定價。歷史已經演過一次——1990年台股從12,682點崩到2,485點，當年貸房炒股的人，連住的地方都沒了。

房市冷到結冰，交易量崩89%

同一時間，房市完全是另一個世界。

央行第七波信用管制打了21個月，今年4月全台房產交易僅剩4,296筆，對比2024年5月高峰3.8萬多筆，萎縮89%。去年全年實登筆數16.6萬筆，創13年新低。

四大房價指數全線趴倒，全台二手屋均價實質下滑近1成。

富哥直接說：房市不是降溫，是直接進冷凍庫。 

但奇怪的是，預售新建案均價反而逆勢拉升19.99%。市場人士說這是「定價遮羞布」——建商怕銀行重估資產不敢降價，但檯面下送裝潢、送家電，隱性讓利鋪天蓋地。

富哥翻譯：房價沒跌，但已經開始用送的來撐場面了。

富哥最擔心的：30萬戶交屋潮撞上窒息買氣

更恐怖的在後面。未來三年全台將迎來超過30萬戶新屋完工高峰。

當排山倒海的交屋潮，撞上創13年新低的窒息買氣，供需死亡交叉已經形成。

富哥在貸款端看得最清楚：建商正面臨土方之亂，工期無限延長；預售屋解約量暴增，桃園、台中、台南年增七成以上；建商已經開始降價求生。

小建商左手被砍融資，右手被卡工程，前面銷售冷清清。 金管會說建融逾放是「零星個案」，富哥只問一句：你見過哪場金融風暴，第一張骨牌倒下的時候不是「零星個案」？ 

富哥的真心話

現在市場出現一個詭異現象：股市熱到4.5萬點，房市冷到剩4千筆交易。 AI賺的錢，全部堆在股市裡；房市的錢，被央行管制卡死死。

富哥要提醒三件事：

第一，不要把頭期款壓在股市裡賭行情。 頭期款是買房的「安全墊」，不是投資的「子彈」。該放定存就放定存，不要為了多賺幾趴利息，結果連本金都賠掉。

第二，房子有三種正確用途：自住、收租、長期增值。 把房產拿去貸房炒股，這三種都不是。

第三，市場不怕熱，怕的是過熱還加槓桿。 41.7萬人貸房入股，代表潛在風險正在累積。當資金開始失去邊界感，風險就會開始重新定價。

GDP再高，是AI的；台股再旺，是外資的。你的房子，是你自己的。

富哥不是叫你不能投資股票，而是請你想清楚：如果這筆錢賠掉了，你還有沒有能力繳房貸？你的房子還保得住嗎？ 

你身邊也有人貸房買股嗎？留言跟富哥討論。