管理費欠了不繳，會被告到賣房子？管委會「惡鄰條款」懶人包

M傳媒房產中心／M編

 

「管理費欠久了會怎樣？頂多被告、被強制執行，還能怎樣？」

 

這是很多欠費住戶的心態。但桃園一處大型社區的女住戶阿芯（化名）也是這樣想，自2019年起長年拖欠管理費，管委會告贏她、聲請法院強制執行，她都無所謂，執行完繼續欠，新舊累計欠款高達16.7萬元。

 

最後管委會祭出《公寓大廈管理條例》第22條強制遷離條款。法院審理後，認定她的惡性欠費行為已嚴重侵害其他住戶權益，判決她必須「自住處遷離」。

欠管理費欠到連房子都不能住，這是真的。

 

什麼是「惡鄰條款」？

「惡鄰條款」指的是《公寓大廈管理條例》第22條。它的殺傷力在於：不只是叫你搬家，如果你自己是屋主，法院甚至可以命令你出讓房屋所有權，也就是把房子賣掉。

 

法律之所以這麼重，是因為這個條款本質上是對個人財產權與居住自由的最大限制，它是在保障社區公共利益與個人權利之間權衡後的「最後手段」。

但必須強調：這個條款的啟動條件極為嚴格，不是管委會說了算，也不是欠幾個月就能用。

 

三種可以動用「惡鄰條款」的情況

根據《公寓大廈管理條例》第22條第1項，必須符合以下三種情況之一，且經管委會促請改善後三個月內仍未改善：

情況一：積欠管理費（門檻最高）

欠款必須同時滿足兩個條件：

已經被法院強制執行過，管委會必須先告贏、聲請強制執行

「再度」積欠，且金額達到區分所有權總價的百分之一

這個「區分所有權總價」不是市價，而是「房屋評定標準價格＋當期土地公告現值」之和。以評定總價1,000萬的房子為例，門檻就是10萬元。

情況二：違反規定經罰鍰後仍不改善

例如違法改建、在逃生通道堆放雜物等，被主管機關依第49條罰錢後還是繼續犯。

情況三：其他違反法令或規約情節重大

例如長期製造噪音、在公共區域隨地便溺、從樓上丟擲危險物品等。但法院會嚴格審查是否符合「情節重大」，且須考量強制遷離的適當性、必要性與衡平性。

從催繳到驅離：完整程序

要讓一個住戶被強制遷離，管委會必須走完以下完整程序：

第一步：促請改善（存證信函）

管委會必須以存證信函正式催告住戶限期繳納或改善。

第二步：等待三個月

從發出催告起算，必須等待三個月。住戶在這三個月內仍未改善，才能進入下一階段。

第三步：聲請法院強制執行

管委會必須先向法院起訴，取得確定勝訴判決並聲請法院執行。

第四步：再度欠費且達1%門檻

強制執行後，住戶又再度積欠，且累計欠款金額達到區分所有權總價的1%。

第五步：區分所有權人會議決議＋訴請法院判決

管委會必須召開區分所有權人會議，取得社區多數住戶的決議授權，才能正式向法院提起訴訟。法院判決確定後，住戶才必須遷離。

如果住戶是屋主，判決確定後三個月內不自行賣掉房子搬走，管委會可以聲請法院拍賣其房屋。

「惡鄰條款」門檻極高，但一旦跨過，殺傷力也極大。

對管委會來說，這是一條耗時費力的漫漫長路，從存證信函、強制執行、再度欠費、區權會決議到法院判決，每一步都需要時間與證據。

但對住戶來說，這也意味著一件事：欠管理費，最終的代價可能是失去自己的家。