房市冷了、建商縮了、都更卡了！山哥：信用管制該進入下半場

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

山哥在房地產三十年，看過政府打房好幾輪。說真的，這次信用管制確實有把市場壓下來，交易量冷、預售屋買氣凍、建商不敢推案、代銷苦哈哈。

但山哥要說一句：政策已經完成階段性任務了，現在該討論的不是「要不要鬆」，而是「怎麼鬆、鬆給誰」。

第一線看到的現實：市場真的冷了

先給大家看幾個數字。央行自己公布的數據，不動產貸款集中度從37.6%降到35.2%，銀行對房市的曝險確實降了。打投資客、去槓桿，這部分確實有成績。

但山哥在市場第一線看到的狀況是：建商想推案，銀行說不行；自住客想買房，銀行說成數再降一點；都更要推動，結果融資卡關。

這就是現在最荒謬的地方——政府一邊喊「加速都更」、「淨零轉型」，一邊用信用管制把開發商的資金鍊掐得死死的。

三大副作用正在發酵

副作用一：都更危老卡關，政府政策自己打自己

政府嘴巴說要加速都更，結果信用管制一視同仁，連都更案都被卡貸款。山哥問一句：都更案是投資客炒作嗎？ 不是嘛！都更是為了城市安全、老舊建築翻新，結果被當成投機客一起打。

嘴上說要翻轉城市，實際上是拿資金鍊把開發商的手綁起來——這不是政策矛盾，什麼才是政策矛盾？

副作用二：淨零轉型喊假的，銀行不敢借錢給綠建築

政府說要淨零碳排，營建業要導入綠建材、低碳工法，前期投入成本本來就高。結果信用管制全部一視同仁，連做綠建築的開發商都被卡貸款。

山哥說白話：政府說要淨零轉型，卻不給轉型所需要的資金彈性。 這是拿左手打右臉，荒謬。

副作用三：供給越來越少，未來不是房價跌，是沒房可買

市場降溫，建商不敢推案。土地融資難拿、土建融條件嚴苛，中小型建商不是退出市場就是暫停開發。

山哥在市場第一線看得最清楚：現在不給蓋，未來就沒房子賣。 當供給端被壓縮到極致，市場反轉時，不是「房價跌到合理水準」，而是「根本沒房子可以買」。

不是不能管，是該「精準管」

現在市場需要的，不是全面放水，是差異化管理。

第一，都更危老案要有專案融資管道。 不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。

第二，綠建築應該有優惠融資條件。 淨零轉型不是喊口號，要給業者足夠的資金支持。

第三，投資客嚴管、自住客放行。 自住需求不該被投資客的信用管制綁架。

山哥的真心話

信用管制的目的，從來不是「讓房價跌」，而是「維持金融穩定」。當市場已經冷到不需要再打的時候，繼續維持全面一致的限制，只會讓副作用越來越嚴重。

不是不該管，是不能再用同一套標準管一輩子。

山哥建議，下一步應該從「全面防堵」轉向「精準治理」：景氣熱時緊縮、景氣冷時放鬆；投資客嚴管、自住客放行；公共利益案件專案處理。

打房可以，但不能把產業也一起打死。 這句話山哥說過很多次，今天再說一次。