當房東也能聰明節稅！4種出租身分比一比，每月最高1.5萬免稅額
當房東也能聰明節稅！4種出租身分比一比，每月最高1.5萬免稅額
文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編
又到了報稅季節，小編最近收到不少房東私訊：「房子出租到底要怎麼報稅才划算？」、「聽說當公益出租人比較省稅，是真的嗎？」
今天就讓小編用一張表，幫大家搞懂「一般住宅」、「公益出租人」、「社會住宅」跟「包租代管」四種出租身分的租稅優惠差異，讓你該省的稅一毛都不漏掉！
四種出租身分租稅優惠一次看
| 出租類型 | 法令依據 | 每月租金免稅額 | 必要費用率 |
|---|---|---|---|
| 一般住宅 | 所得稅法第14條 | 無 | 43% |
| 公益出租人 | 住宅法第15條 | 1.5萬元 | 43% |
| 社會住宅 | 住宅法第23條 | 1.5萬元 | 60% |
| 包租代管 | 租賃專法第17條 | 6,000元 | 6千～2萬：53% 超過2萬：43% |
關鍵差異在哪裡？
免稅額越高，省稅越多
公益出租人跟社會住宅的房東，每屋每月租金收入1.5萬元以內完全免稅。等於一年18萬元的租金收入不用繳所得稅，對房東來說是非常有感的優惠。
包租代管則適用租賃專法，每月6,000元以內免稅。
必要費用率越高，應稅所得越低
社會住宅的房東，在扣除1.5萬元免稅額後，剩下的應稅租金還可以再扣除60% 的必要費用。也就是說，實際要申報的所得只剩應稅租金的40%。
一般住宅出租雖然沒有免稅額，但還是可以扣除43% 的必要費用。
實際試算：每月租金3萬元
以月租3萬元為例，四種身分的稅負差異如下：
| 出租類型 | 免稅額 | 應稅租金 | 費用率 | 實際應稅所得 |
|---|---|---|---|---|
| 一般住宅 | 0元 | 30,000元 | 43% | 17,100元 |
| 公益出租人 | 15,000元 | 15,000元 | 43% | 8,550元 |
| 社會住宅 | 15,000元 | 15,000元 | 60% | 6,000元 |
| 包租代管 | 6,000元 | 24,000元 | 53% | 11,280元 |
從試算可以清楚看到，社會住宅的節稅效果最好，實際應稅所得從一般住宅的17,100元大幅降到6,000元。
房子信託給別人出租，還能享優惠嗎？
可以！ 財政部北區國稅局已經明確表示，不論住宅是否作為信託財產，只要符合法令規定的出租態樣，都適用相同的租稅優惠。
不過小編要提醒：信託案件的受託人有特定的行政義務，包括設置帳簿、保存憑證、依限申報信託財產目錄及憑單等。如果房子已經信託，記得跟受託人確認這些申報義務都有確實完成。
房東報稅小提醒
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公益出租人免額外申請：各縣市政府審查租金補貼案件後，會主動將公益出租人名冊提供給國稅局及地方稅稽徵機關，房東無須再額外提出申請。
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包租代管申報代號要選對：參與社會住宅包租代管的房東，申報所得稅時要特別注意：「包租」方案申報代號為「51R」，「代管」方案則為「74S」。
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超過2萬元的部分要注意：包租代管每月租金超過2萬元的部分，必要費用率就回到跟一般住宅一樣的43%，沒有額外優惠。
小編總結
當房東不只是收租，更要懂得聰明節稅。公益出租人與社會住宅的1.5萬元免稅額是最高的，而社會住宅的60%必要費用率節稅效果最強。
如果你已經是房東，不妨檢視一下自己的出租型態，看看能不能轉換身分、享受更多租稅優惠。有任何疑問，也歡迎撥打國稅局免費服務電話 0800-000321 諮詢喔！