新住民購屋地圖｜60萬「新台灣人」撐起房市剛需 這三都最吸「新住民」
新住民購屋地圖｜60萬「新台灣人」撐起房市剛需 這三都最吸「新住民」
M傳媒/綜合報導
根據內政部統計，近十年台灣新住民（含大陸、港澳及外籍配偶）人數從2016年初的51萬人，至2025年底已攀升至61.5萬人，10年增加約10.4萬人，正式突破60萬大關。換句話說，台灣現在每40人中就有1人是新住民。
這群「新台灣人」不僅改變了社會結構，更成為房市一股不容忽視的穩定力量，屬於高度自住的剛性買盤。
一、新住民購屋三大熱區
新住民的置產地圖與「就業機會、族群聚落、生活物價」高度綁定，目前已形成全台三大核心購屋板塊：
1. 桃園市（中壢、桃園區、平鎮）— 工業聚落導向
桃園為全台新住民人口密度最高的購屋大本營。擁有密集的工業區與傳統製造業聚落，提供充足就業機會；中壢火車站周邊已發展成熟異國商圈，文化包容度高。相較雙北，桃園3～4字頭中古屋與親民新成屋，切中新住民預算範圍。
2. 台中市（大雅、潭子、南區、東區）— 產業通勤交匯
中科擴張與精密機械產業發展，吸引具專業技術背景的新住民。大雅、潭子緊鄰產業園區，房價基期相對親民；東區、南區因發展早、傳統市場與東南亞聚落成熟，滿足「高效通勤與便利生活」的平衡需求。
3. 新北傳統工業聚落周邊（新莊、樹林、三重、土城）— 資源交通互補
新北新住民購屋足跡沿「捷運路網外環」與「舊有工業區周邊」分布，密集傳統市場、量販店及公車路網兼具實用性與就業機會，成為雙薪新住民家庭在北台灣置產首選。
二、新住民人口最多的縣市
| 縣市 | 新住民人數 | 特點 |
|---|---|---|
| 新北市 | 超過11萬人 | 全台最多，占比約19% |
| 台北市 | 高度集中 | 外配家庭支撐區域房市 |
| 桃園市 | 高度集中 | 房價親民＋工業就業機會 |
| 台中市 | 高度集中 | 產業聚落＋生活機能成熟 |
新北市是新住民人口最多的縣市，超過11萬人定居，占比高達19%。雙北、桃園、台中四都生活機能成熟、就業機會多，自然成為新住民購屋首選。
三、新住民購屋「雙重管道」：共同購買＋繼承
共同購置
新住民與台灣配偶共同置產，或單獨購屋，逐年成長。金融業者觀察，新住民家庭的信貸與房貸需求逐年穩定成長，對銀行而言已非邊緣客群，而是長期潛在客戶。
繼承取得
據業者估算，外配繼承取得的不動產約占總繼承案件的1%左右。以台灣近一年建物繼承量近8萬棟估算，每年約有近800戶不動產透過家庭結構變動流向外配名下。
四、房市影響力三大趨勢
1. 剛性需求補位者
外配家庭買房與投資客不同，不追逐短線價差，而是追求生活穩定與子女教育資源，對學區宅、中小坪數首購產品需求明確，屬於高度自住的剛性買盤，在少子化、人口負成長背景下，形成穩定的住宅需求來源。
2. 資產傳承潮來臨
第一代外配逐漸邁入中壯年，未來10至20年將出現新一波資產繼承與產權重整潮。繼承後售屋、重新購屋、跨區移轉等，都將對區域房市供需產生連鎖影響。
3. 二代購屋需求
60萬外配意味著數十萬名第二代子女正在台灣成長，這批新世代未來進入就業與成家階段，將再度形成購屋需求，成為未來房市的底盤力量。
五、新住民購屋偏好
| 項目 | 特點 |
|---|---|
| 產品類型 | 中小坪數、學區宅、首購產品 |
| 總價帶 | 低總價（老舊公寓、蛋白區老透天） |
| 區域偏好 | 就業機會多、生活機能成熟、房價親民 |
| 購屋心態 | 自住為主，追求穩定生活 |
專家指出，新住民家庭買房不追逐短線價差，而是追求生活穩定與子女教育資源，屬於最純粹的「剛性自住需求」。
六、外國人購屋三大「深水區」注意
若新住民尚未歸化取得中華民國身分證，在法律上仍視同「外國人」，購屋受《土地法》嚴格限制，應特別留意以下情況：
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身分認定：持有居留證（ARC）或永久居留證（APRC）不等於具備購屋權利，必須完成歸化程序、領取身分證後才能在台灣購屋。
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平等互惠原則：外國人購屋須符合土地法第18條，只有當母國也允許台灣人購置不動產時，才能在台灣置產。購屋前應先至內政部地政司查詢「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。
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土地絕對禁區：土地法第17條明定林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域等七類土地，絕對禁止移轉給外國人。
M編觀察
60萬新住民撐起房市一片天，他們不是投資客、不炒短線，而是為了在台灣建立一個「家」。在高房價與人口轉型的交會點上，新住民已從「被討論的對象」轉為「市場參與者」，成為台灣房市看不見的剛性底盤。