央行理監事會議後房市新局：管制鬆綁未至，信用緊縮效應持續發酵

3月20日央行第一季理監事會議維持現行信用管制措施，雖未祭出第八波打房政策，但透過「SMART原則」精準調控的市場效應正在深化。這場由央行主導、跨部會協作的金融穩定行動，已實質改變台灣房市生態系。

 

信用管制的三大結構性成效

 

資源重分配達標

無自宅者購屋貸款佔比升至61.54%，顯示首購族信貸取得改善，但同時全年房貸新增餘額暴增58%至1兆455億元，反映央行必須嚴防交屋潮的資金排擠效應。

 

銀行自律機制成形

透過「年度不動產貸款總量控管」與專案金檢，成功遏制「假換屋真協處」「原屋增貸購屋」等漏洞。銀行業者透露：「現在連週轉金動支都需與土地融資連動審查，建商財務操作難度倍增。」

 

預售市場秩序重塑

平均地權條例修正後，預售屋實價登錄量從月均1.5萬戶腰斬至5千戶以下，次級市場流動性凍結迫使投資型買盤退場。

 

跨部會聯防的隱形壓力網

財政部：囤房稅2.0實施全國歸戶，非自住稅率最高4.8%

金管會：緊盯銀行不動產曝險，要求強化授信風險權數計算

內政部：預售禁轉令切斷短期炒作管道，新青安優貸引導剛需

 

建商求生戰進入深水區

面對「三高壓力」（高利率、高稅負、高庫存），開發商出現戰略分化：

代銷聯盟化：中小建商共享銷售團隊降低成本

產品剛需化：七期以外推案集中800-1200萬總價帶

財務透明化：部分上市建商主動揭露餘屋去化進度

 

買方市場的黃金窗口

隨著預售屋完工潮來臨（未來三年逾50萬戶），市場呈現「短空長多」特徵：

✓ 中古屋市場議價空間擴大至8-15%

✓ 預售案潛銷期拉長，部分建商提供彈性付款方案

✓ 銀行對優質標的放款意願仍高，首購族可善用新青安

 

下一步觀察重點

▌520後住宅政策是否調整（尤其社宅供給進度）

▌Q2建商餘屋貸款違約率變化

▌央行6月會議對72-2條限額的因應對策

 

這場由央行精密調控的軟著陸工程，正將台灣房市推向「量縮價穩」的新平衡。對自住客而言，此刻反而是金融海嘯後難得的理性購屋時機，關鍵在於掌握區域供給過剩與建商資金壓力的交叉訊號。