輝達總部卡關解密！北士科地上權的67億價格攻防戰 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

台北市政府為解決輝達台灣總部進駐北士科T17、T18卡關問題，最近拋出第三方鑑價合意解約方案，這場牽涉新光人壽、北市府與輝達的三方角力，正式進入價格談判的深水區。估價師直言，這場**估價戰的關鍵不在誰出價，而在「條件設定」**——程序時間、合約內容與使用權利將決定最終價格。

 

T16基地成為價格錨點的真相

市場目光全部聚焦在同區的T16基地，這個被視為最重要參考指標的案例，當年標售條件、容積率與權利金設定，幾乎就是T17、T18的價格錨點。專業人士分析，未來若要重談底價或權利金，T16勢必成為最重要的比準基礎。

 

仔細比較數字會發現驚人差異：T17、T18面積約3.9公頃，新壽當初得標價44億元；而T16面積4.5公頃、得標價卻高達82億元。這個價差背後反映的正是地上權案件的複雜性，同樣的土地，不同的條件設定就會產生完全不同的價值。

 

房產趨勢專家李同榮估算，解約補償金除了新壽已繳的權利金、履約保證金合計約32億元外，有可能另加30億至35億元，總計約62億至67億元之間。這個數字已經遠超過新壽當初的得標價格。

 

地上權估價的兩大流派之爭

業內人士透露，地上權估價一般有兩種主流方法。「比較法」是透過周邊或類似案件的行情來推算合理價格，例如T16標案就是現成的參考座標。這種方法直觀易懂，在實務上最常被使用。

 

另一種「收益還原法」則是以未來可能的租金收益折現為現值，聽起來科學但執行困難。高源不動產估價師事務所估價師陳碧源點出關鍵：「由於T17、T18尚未開發，此時套用收益法難以量化，參考價值有限。」

 

M觀點觀察到，這正是地上權估價的迷人之，它既是科學也是藝術。估價師必須在有限的資訊中，透過專業模型推算出最合理的價格，同時還要兼顧各方的可接受度。

 

合約彈性決定價格高低

專家指出，若T17、T18未來能夠整併街廓、放寬用途或延長年限，權利金底價都會重新估算；反之，若開發延宕、用途受限或限制增加，估值就會下降。這就像買預售屋，客變空間越大，價值通常越高。

 

陳碧源進一步說明實務操作：常用「比較法」中的價格比率法，先估算土地所有權的市價，再回推50年使用期的地上權價值，通常約為所有權價值的五到七成。不過他強調，「不同條件下的個案會有差異」，各方仍可在估價過程中提出不同假設模型。

 

值得注意的是，李同榮提出一個突破性思考：如果輝達願意承受T17、T18中間道路經市府同意合併使用，並增加使用權到70年，則在75億元以內的價格應該較無爭議。這個方案等於是為輝達量身打造專屬條件。

 

第三方鑑價的挑戰與機會

北市府提出的第三方鑑價方案，理論上是最公平的解決之道，但執行上面臨諸多挑戰。估價師必須在有限的時間內，消化複雜的合約條件，同時還要預測未來70年的市場變化。

 

與其糾結在精確的數字計算，不如回歸基本面：

這個解約方案是否符合台北市的長期發展利益？能否為北士科帶來更好的發展機會？畢竟，輝達的進駐不只是單一企業投資，更是提升台灣科技產業國際地位的關鍵布局。

 

對於已經投入32億元的新壽來說，如何在這場談判中確保投資回收；

對於北市府而言，如何創造多贏局面；對於輝達，如何獲得符合需求的總部用地，這三方利益的平衡，考驗著所有人的智慧。

 

M觀點，地上權估價從來不只是數字遊戲，更是策略與智慧的較量。

與其追求完美的價格，不如尋找可行的方案。畢竟，北士科的未來價值，不應該被眼前的地上權爭議所限制。這場67億元的價格攻防戰，最終結果將影響台北市未來十年的產業布局，所有人都應該用更宏觀的視野來看待這個關鍵決定。