實價登錄的5個不能說的秘密：揭開房市價格的真相

在買房時，大家都會參考「實價登錄」，以為這樣就能掌握真實行情。但你知道嗎？實價登錄的數字，可能隱藏著許多不為人知的「價格遊戲」。有些投資客甚至建商，會用各種手法美化或扭曲成交價，讓你看不出真正的市場行情。今天，我們就來揭開這些「不能說的秘密」，教你如何看穿數字背後的真相！

 

1. 用「裝潢費」做低真實成交價

你可能會發現，有些房子的實價登錄價格比市場行情低很多，但實際上，買方可能多付了一筆「裝潢費」或「傢俱費」，而這筆錢並不會出現在實價登錄上。

常見手法：

「裝潢另計」：買賣雙方簽訂兩份合約，一份是「房屋買賣合約」（報實價登錄），另一份是「裝潢工程合約」（私下支付）。

「附贈傢俱」變相加價：「這間房子含價值100萬的進口廚具和家具。」但實際上，這些成本已經被灌進總價裡，只是沒寫在實價登錄上。

破解方法：

直接問：「這個價格有包含裝潢或傢俱嗎？」對比同社區其他成交價，如果某戶特別低，就要提高警覺。

 

2. 同一棟樓成交價暴漲暴跌

你有沒有發現，有時候同一棟大樓的實價登錄，上個月才賣50萬/坪，這個月突然跳到70萬/坪？難道房價真的漲這麼快？其實，這可能是「左手賣右手」的價格操作。

常見手法：

「假成交」墊高行情：投資客或建商自己人交易，刻意拉高價格，讓後面的買家以為「行情就是這麼高」。

「特殊戶別」影響均價：例如頂樓戶、景觀戶成交價特別高，但一般戶根本沒那麼貴。

破解方法：不要只看「最高價」或「最低價」，應該看「中位數價格」。觀察成交的「樓層、坪數、面向」，避免被特殊戶別誤導。

 

3. 注意「門牌號碼」

實價登錄雖然會顯示成交資訊，但有些投資客會利用「門牌編號」的漏洞，讓交易看起來更真實。

常見手法：「拆戶交易」例如一間大坪數房子拆成兩戶登記，讓單價看起來更低。

破解方法：查詢完整謄本，確認實際交易範圍。對比同社區不同門牌的成交價，找出異常波動。

 

4. 「親友交易」

你有沒有想過，為什麼有些房子的成交價特別低？可能是因為買賣雙方是「親友交易」，刻意壓低價格來節稅。

常見手法：

「贈與」變「買賣」：父母賣給子女，用低於市價的金額登錄，減少贈與稅。

「員工優惠價」：建商賣給自己員工，價格比市場低很多，但一般人根本買不到。

破解方法：

如果看到某戶成交價明顯偏低，可以查詢買賣雙方關係。注意「備註欄」是否有特殊記載（如親友交易、員工承購）。

 

5. 預售屋「換約轉售」如何扭曲行情？

預售屋的實價登錄往往和成屋不同，過去很多投資客會在「換約轉售」時墊高價格，製造「房價上漲」的假象(目前已限制預售屋轉售)。

常見手法：

「左手換右手」：A投資客賣給B投資客，每次轉手都加價，但實際上根本沒人住進去。

「廣告戶」操作：建商保留某些戶別，等市場熱了再高價釋出。

 

破解方法：

查詢該建案的「交易次數」，如果同一戶短時間內多次轉手，可能是投資客在炒房。觀察「交屋後」的真實成交價，通常會比預售階段更準確。

 

結論：實價登錄怎麼查才不會被騙？

不要只看「平均單價」，要一筆一筆比較。

注意「特殊交易」備註，避免被親友交易、員工價誤導。

對比「成屋 vs. 預售屋」價格，看出市場真實走向。

實價登錄是個好工具，但如果你只看表面數字，很可能會被誤導。下次查成交價時，記得用這些技巧，才不會成為房市遊戲中的「待宰羔羊」！

 

「數字不會說謊，但操作數字的人會。」 學會看穿這些手法，你才是真正的聰明買家！（如果你曾遇過奇怪的實價登錄案例，歡迎留言分享！）